建设工程竣工验收合格的标志—兼谈商品房交房条件/邱胜奎

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 10:36:18   浏览:9035   来源:法律资料网
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建设工程竣工验收合格的标志——兼谈商品房交房条件

邱胜奎


  根据《建设工程质量管理条例》第58条及《商品房销售管理办法》第40条的规定,商品房在未组织竣工验收或验收不合格的情况下,不得擅自交付使用,否则将被处以工程合同价款2%至4%的罚款。也就是说,买卖双方就商品房签定买卖签定合同后,卖方至少应当在工程竣工验收合格后方可将商品房交付使用。
  从立法体系来看,《建设工程质量管理条例》是由国务院颁布的,属于“行政法规”的范畴。而根据《合同法》第52条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定,将直接导致合同条款的无效。再根据《合同法解释二》关于管理性规范与效力性规范的区分,笔者认为《建设工程质量管理条例》第58条应当属于效力性规范,即:一旦双方的约定与此相悖,则约定无效。因为建设工程质量不仅涉及到使用人的人身财产安全,更涉及到公共安全等重大公共利益。(备注:对于管理性规范和效力性规范的区分,合同法司法解释二并未作出十分明确的界定,从实际操作的角度来看,也无法进行明确区分,在一定程度上可以归属为法官的自由裁量范畴。就理论界对此两个概念的区分来看,笔者对王利明先生的观点深为认同,有兴趣的读者可以查阅。)
  通过以上介绍,我们知道了:商品房交付使用的首要前提是必须通过竣工验收合格。那么,什么叫做“竣工验收合格”,验收合格的标志是什么?
  就此问题,笔者曾与多位法律人士交流、探讨,形成了两个观点,一种观点认为:应以建设主管部门颁发的《竣工备案登记证》作为工程竣工验收合格的标志;另一种观点认为,应以建设、施工、监理、勘察、设计单位(下称“五单位”)共同出具的《竣工验收报告书》作为竣工验收合格的标志。笔者同意第二种观点。
  第一种观点认为:根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定,工程竣工验收应当在15日内提交工程所在地县级以上的建设主管部门备案。而建设主管部门作为人民政府对建设工程的授权监管代表,有权利监督工程质量,如发现问题,也有权督促整改或重新验收。因此只有获得建设部门颁发的备案登记证后,方可视为监管部门对建设工程质量的最终认可,建设工程才完全竣工验收合格。而五单位自行组织或参与的验收,并没有建设主管部门的介入,报告书中也未体现建设主管部门的任何书面意见,说明该工程并未取得监管部门的最终认可,不能以此认定竣工验收合格。并且,五单位作为一般的市场经济体,并不具备行政监管职能,其作为市场主体的根本目标是追求经济利益的最大化。由市场经济体对涉及到自身经济利益的建设工程进行竣工验收,使其兼具了运动员和裁判的身份而缺失了行政部门的监管,其角色定位是冲突的,与我国乃至世界大部分国家针对建设工程一直秉行的全程严格监管原则相矛盾,无法确保公共安全和社会利益。
  对上述理由在一定程度上是否符合情理,笔者在此不论。单就是否符合现行法律法规做如下阐述:
建设工程竣工验收的问题,涉及到两个行政规章:《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》(验收规定)和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》(备案办法)。
“验收规定”对工程验收应具备的条件、验收组织者、验收参与者、验收流程等作了较为详细的规定。“验收规定”第九条:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内……向建设行政主管部门备案”。从这一条文,我们能得出的信息是:备案的前提是竣工验收合格,换句话说,在备案前,该工程必须是竣工验收合格的,否则无法进行备案。
  “备案办法”第四条规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内…….向…..备案。”从这一条文,我们能得出的信息同样是:备案前,工程必须竣工验收合格,否则不能备案。
结合这两个行政规章来看,我们得出的结论是:竣工验收合格是备案的前提,未竣工验收合格将无法备案;而备案则是竣工验收合格的必然结果。持第一种观点的人,将备案这一结果作为竣工验收合格的前提,在逻辑上是矛盾的。
  虽然“备案办法”规定,建设主管部门有权决定重新对工程进行竣工验收,但这仅是建设主管部门行使监督权的方式之一,从“备案办法”第12条的规定来看,如备案机关决定重新验收,在备案之前已投入使用并因重新备案给使用人造成损失的,由建设单位承担赔偿责任。这一“赔偿责任”很显然是民事责任而非行政责任,换句话说,只要五单位验收合格了,即便备案部门要求重新验收,建设单位也不会因此而构成行政违法,无需承担行政责任,只是构成合同违约或民事侵权的,应承担民事责任。
因此,笔者坚持这一观点,即建设工程竣工验收合格的标志是:“五单位”依法定程序共同出具《竣工验收报告书》且报告书载明工程已竣工验收合格。
  那么,竣工验收合格是否就成为了商品房交付使用的唯一条件呢?答案是否定的。首先,商品房的交付还有其他法定条件,如提交质保书及使用说明书(实践中称为“两书”)等;其次,从民法的角度看,商品房交付与其他任何货物的交付没有本质的区别,除遵循法定条件外,还可由买卖双方根据“意思自治”的原则进行约定。为保护买方权益,买方可约定“竣工验收合格并经备案后方可交付使用”,甚至还可约定“竣工验收合格、备案登记且按约定装修完毕并经空气质量检验机构检验达标后方可交付使用”…….

〈全文完〉

申明:本文仅是笔者就日常工作所遇法律问题在论证过程中的随笔,存在疑问后临时总结,不作为正式、严谨的论文;笔者在写作前并未进行全面系统的法律调研,写作后也未进行修改、删减,错误再所难免,欢迎随时指正。

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关于调整烟叶经济政策实施方案请示的通知

国务院办公厅 经贸委


关于调整烟叶经济政策实施方案请示的通知
国务院办公厅、经贸委




各省、自治区、直辖市人民政府,国务院有关部门:
国家经贸委《关于调整烟叶经济政策实施方案的请示》,已经国务院同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。
烟叶用途单一,属国家专卖品,必须根据烟草制品生产、出口和贮备的需要安排生产。烟叶的收购必须严格执行国家计划,对超过国家计划收购的烟叶税金要全部上缴中央财政。要贯彻扶优限劣的原则,逐步压缩不适宜种烟地区的烟叶种植面积,努力提高烟叶质量。在加强烟叶专卖管
理的同时,要积极创造条件,逐步向“以销定购,以购定产”过渡。
当前,烟叶收购工作即将全面铺开,各地要保证烟叶收购资金及时到位,加强烟叶收购和流通中的专卖管理,严格执行收购合同,对违反《烟草专卖法》的行为要坚决查处,对各种非法经营活动要严厉打击,以确保今年烟叶收购工作正常进行。

云南省烟花爆竹经营许可实施细则

云南省安全生产监督管理局


云南省安全生产监督管理局公告


《云南省烟花爆竹经营许可实施细则》已经2007年7月18日省安全生产监督管理局第5次局长办公会通过,现予公布,自2007年10月1日施行。


云南省安全生产监督管理局
二00七年九月十二日

第一章 总 则

第一条 为严格烟花爆竹经营单位安全条件,规范经营行为,做好经营许可证的颁发和管理工作,根据《安全生产法》、《烟花爆竹安全管理条例》和《烟花爆竹经营许可实施办法》等有关法律、法规和规章的规定,制定本实施细则。
第二条 烟花爆竹的经营许可证分为一级批发、二级批发和零售。
从事烟花爆竹批发的企业(含进出口企业,用于生产烟花爆竹的黑火药、烟火药、引火线的批发企业,以下简称批发企业)和从事烟花爆竹零售的经营者(以下简称零售经营者),必须按照本实施细则的规定分别申请取得《烟花爆竹经营(批发)许可证》和《烟花爆竹经营(零售)许可证》。
从事烟花爆竹储存业务的企业,应按照本实施细则对批发企业的规定申请取得《烟花爆竹经营(批发)许可证》。
未取得烟花爆竹经营许可证的,不得从事烟花爆竹经营活动。
烟花爆竹批发企业、零售经营者持《烟花爆竹经营(批发)许可证》或《烟花爆竹经营(零售)许可证》到工商行政管理部门办理登记手续后,方可从事烟花爆竹经营活动。
第三条 经营许可范围。一级批发企业可向省外或省内生产企业采购烟花爆竹产品以及从事进出口业务;二级批发企业可向省内生产企业或省内一级批发企业采购烟花爆竹产品;零售经营者可向二级批发企业采购烟花爆竹产品。
第四条 经营许可证的申请、颁发和管理实行企业申请、分级发证、属地管理的原则。
省安全生产监督管理局(以下与州、市、县安全生产监督管理局统称发证机关)负责指导和监督全省行政区域内烟花爆竹经营许可证的颁发管理工作;负责全省范围内一级批发企业《烟花爆竹经营(批发)许可证》的颁发;负责用于生产烟花爆竹的黑火药、烟火药、引火线批发经营许可证的颁发和所属仓库新(改、扩)建项目的“三同时”审查。
州(市)安全生产监督管理局负责本行政区域内烟花爆竹经营许可的监督管理;负责本行政区域内二级批发企业《烟花爆竹经营(批发)许可证》的颁发和所属仓库新(改、扩)建项目的“三同时”审查。
县(市、区)安全生产监督管理局负责本行政区域内《烟花爆竹经营(零售)许可证》的颁发和监督管理工作。

第二章 经营布点规划

第五条 烟花爆竹经营布点(含批发和零售),按照统一规划、保障安全、合理布局、总量控制的原则审批,建立公平、公正、有序、规范的烟花爆竹市场流通秩序。
第六条 烟花爆竹批发经营布点规划,一级批发企业由省安全生产监督管理局负责;二级批发企业由州(市)安全生产监督管理局负责规划后,报省安全生产监督管理局备案。
第七条 烟花爆竹零售经营布点规划由县(市、区)安全生产监督管理局负责规划后,报州(市)安全生产监督管理局备案。
第八条 全省一级批发企业按不超过3家布点(原则上布点在昆明区域内);县级行政区二级批发企业按1-2家布点,州(市)所在地的县级行政区按不超过2家布点。
第九条 黑火药、烟火药、引火线批发经营企业的设立由省安全生产监督管理局统一规划,原则上全省不超过2家。

第三章 批发经营许可

第十条 批发企业应当符合下列条件:
(一)具备企业法人条件;
(二)建立健全主要负责人、分管负责人、安全管理人员、保管员、守护员等安全生产责任制;
(三)制定安全目标管理制度、安全奖惩制度、产品流向管理制度、安全检查制度、事故隐患整改制度、安全设施设备管理制度、从业人员安全教育培训制度、安全投人保障制度、重大危险源监控制度、劳动防护用品管理制度、运输管理制度、产品出人库检查验收制度、废品报废销毁管理制度、配送回收管理制度、购销凭证管理制度;
(四)制定库房管理操作规程、装卸作业操作规程、库内搬运操作规程、检验验收操作规程;
(五)有安全管理机构或者专职安全管理人员;
(六)主要负责人、分管负责人、安全管理人员应当具备烟花爆竹经营方面的安全知识和管理能力,并经培训和考核合格。仓库保管员、守护员应当接受烟花爆竹专业知识培训,并经考核合格。其他从业人员应当经本单位安全知识教育和培训;
(七)具有与其经营规模和产品品种相适应的经营场所和仓储设施。仓库的内外部安全距离、库房布局、建筑结构、安全疏散条件、消防、防爆、防雷、防静电等安全设施以及电气设施等,符合《烟花爆竹工厂设计安全规范》(GB50161)等国家相关标准的要求。储存区域和仓库应有明显的安全警示标志和标识牌;
(八)具备配送服务能力或委托有资质的单位进行配送,运输车辆符合国家相关标准;
(九)依法进行了安全评价;
(十)依法参加工伤保险,为从业人员缴纳工伤保险费;
(十一)分类建立技术资料档案和产品流向记录;
(十二)有事故应急救援预案、应急救援组织和人员,并配备必要的应急救援器材、设备;
(十三)法律、法规规定的其他条件;
(十四)申请一级批发企业,除具备上述条件外,其注册资金不低于200万元,仓库面积不低于1000平方米。
第十一条 批发企业申请领取《烟花爆竹经营(批发)许可证》,应当提交以下申请文件和资料,并对其真实性负责:
(一)烟花爆竹经营(批发)许可证申请书一式三份;
(二)企业法人证明或工商予核准通知书;
(三)安全生产责任制文件、事故应急救援预案复印件和安全生产管理制度、操作规程清单;
(四)安全生产监督管理部门颁发的主要负责人、分管负责人、安全管理人员和仓库保管员、守护员培训考核合格证明;
(五)库区外部安全距离示意(或者实测)图和库区仓储设施平面(或者设计)图;
(六)具备相关资质的安全评价机构出具的评价报告;
(七)配送服务能力及配送车辆情况或者委托运输单位的情况说明及委托运输合同;
(八)安全生产监督管理部门出具的仓储设施安全“三同时”验收文件;
(九)企业储存仓库的产权证书或租赁合同复印件;
(十)为从业人员缴纳工伤保险费的证明复印件和被保险人员名单;
(十一)发证机关要求提供的其他材料。
第十二条 发证机关对申请人提交的申请文件、资料,应当按照下列规定分别处理:
(一)申请事项不属于本发证机关职权范围的,应当即时出具不予受理的书面凭证,并告知申请人向相应发证机关申请;
(二)申请材料存在可以当场更改的错误的,应当允许或者要求申请人当场更正,并即时出具受理的书面凭证;
(三)申请材料不齐全或者不符合要求的,应当当场或者在5个工作日内书面一次告知申请人需要补充的全部内容,逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理。
(四)申请材料齐全、符合要求或者按照要求全部补正的,自收到申请材料或者全部补正材料之日起即为受理。
第十三条 发证机关受理申请人的申请后,应当对申请材料和经营储存场所的安全条件进行审查。负责审查的人员应当提出书面审查意见。
发证机关应当在受理申请之日起30个工作日内作出核发或者不予核发许可证的决定,并书面告之申请人。对决定不予核发许可证的,应当书面说明理由。
《烟花爆竹经营(批发)许可证》有效期为2年。
第十四条 用于生产烟花爆竹的黑火药、烟火药、引火线批发企业,除具备本实施细则第十条规定的条件外,还应具备以下条件:
(一)黑火药、烟火药、引火线批发企业按照严格控制数量的原则,由省安全生产监督管理局批准发证;
(二)有符合国家标准的自用危险物品运输车辆和相关资质;
(三)具备必要的安全保管技术措施和配送服务能力。

第四章 零售经营许可


第十五条 零售经营者应当符合下列条件:
(一)负责人和销售人员经过安全知识培训;
(二)实行专店或者专柜、专人销售,设专人负责安全管理。专柜销售时,专柜应当相对独立,并与其他柜台保持一定的距离,保证安全通道畅通;不得设置明火设施;
(三)零售场所的面积不小于10平方米,其周边50米范围内没有其他烟花爆竹零售点,并与学校、幼儿园、医院等人员聚集场所和加油站等易燃易爆物质生产、储存设施保持足够的安全距离。零售场所存放量由发证机关根据周边环境情况确定;
(四)零售场所配备必要的消防器材,并张贴明显的安全警示标志;
(五)符合当地烟花爆竹零售经营布点规划;
(六)法律、法规以及规定的其他条件。
第十六条 零售经营者申请领取《烟花爆竹经营(零售)许可证》时,应当提交申请书、零售点周边安全条件说明、主要负责人和销售人员经过安全生产监督管理部门组织的安全知识培训证明材料以及发证机关要求提供的其他材料。
第十七条 发证机关受理申请后,应当对申请材料和零售场所的安全条件进行审查。负责审查的人员应当提出书面审查意见。
发证机关应当在受理申请之日起20个工作日内作出核发或者不予核发许可证的决定,并书面告知申请人。对决定不予核发许可证的,应当书面说明理由。
《烟花爆竹经营(零售)许可证》有效期为2年。

第五章监督管理

第十八条 禁止批发企业在城市建成区内设立烟花爆竹储存仓库和存有实物的批发场所。
严格控制城市建成区内烟花爆竹零售网点数量。
第十九条 符合本实施细则规定条件的申请单位,超过许可总量控制的,应当根据受理申请的先后顺序作出决定。
第二十条 提倡并鼓励烟花爆竹经营实行连锁经营。实施烟花爆竹配送制度,由批发企业配送到零售网点,对限放城市内的零售网点在允许燃放的时间内未销售完的烟花爆竹产品由原批发企业收回,属于废弃的烟花爆竹由批发企业按照有关规定进行处置,零售经营者不得擅自处理废弃烟花爆竹。
第二十一条 烟花爆竹经营实行统一封签制度。凡在云南省行政区域内销售的省内生产的烟花爆竹,每箱外包装上及最小包装单位上粘贴生产企业所在县(市、区)安全生产监督管理局批准备案的封签;从省外生产企业购进的烟花爆竹,由一级批发企业对每箱外包装上及最小包装单位上粘贴云南省安全生产监督管理局批准备案的封签。封签不得收费。
第二十二条 批发企业、零售经营者不得采购和销售非法生产、经营的烟花爆竹和不符合质量标准的烟花爆竹。
黑火药、烟火药、引火线批发企业不得向未取得烟花爆竹安全生产许可证的任何单位和个人销售黑火药、烟火药、引火线。
零售经营者不得经营和储存黑火药、烟火药、引火线。
烟花爆竹仓库不得超过限定药量和品种储存,零售网点存放的烟花爆竹品种和数量不得超过当地县级安全生产监督管理部门的规定。
第二十三条 批发企业应当建立并严格执行采购、销售流向登记制度,健全购销档案,并留存2年备查。
凡储存的产品与采购、销售流向登记不符的,视为采购和销售非法生产、经营的烟花爆竹。
黑火药、烟火药、引火线批发企业的采购、销售记录应当在购买或者销售后3日内报所在地县级以上安全生产监督管理部门备案。
丢失黑火药、烟火药、引火线的企业应当立即向所在地县级安全生产监督管理部门和当地公安机关报告。
第二十四条 批发企业应当向零售经营者供应烟花爆竹。不得向未取得许可的零售经营者销售烟花爆竹,不得向零售经营者销售按照国家标准应由专业燃放人员燃放的烟花爆竹。
第二十五条 药料批发企业必须从合法的药料生产企业采购药料,并配送到取得烟花爆竹安全生产许可证的生产企业。严禁向非法生产的单位和个人采购和销售药料。
第二十六条 烟花爆竹经营单位不得转让、买卖、出租、出借、冒用或者伪造烟花爆竹经营许可证。
第二十七条 烟花爆竹经营单位变更单位名称、主要负责人、注册地址和经营许可范围的,应当在变更后10日内向原发证机关申请办理变更手续。
对变更许可事项的,发证机关应当收回原许可证,换发新许可证。
第二十八条 烟花爆竹经营单位变更经营场所或者储存仓库地址、仓储设施新(改、扩)建、经营许可证有效期满的,应当重新申请办理许可手续。
烟花爆竹仓储设施新(改、扩)建的,应当按建设项目审批程序办理相关于续,并经发证机关组织竣工验收合格。
第二十九条 烟花爆竹生产企业退出生产领域,申请开办烟花爆竹批发企业的,发证机关在总量控制中应当优先考虑。
第三十条 烟花爆竹生产企业在生产厂区以外设立经营网点,应当符合所在地布点规划,按照本实施细则的规定办理《烟花爆竹经营(批发)许可证》。
第三十一条 对违反本实施细则规定的程序、超越职权或者不具备本实施细则规定的安全条件颁发的烟花爆竹经营许可证,发证机关应当立即撤销已经颁发的许可证。
取得烟花爆竹经营许可证的单位依法终止烟花爆竹经营活动的,发证机关应当及时注销其经营许可证。
第三十二条 发证机关应当坚持公开、公平、公正的原则,严格依照本实施细则的规定审查、核发许可证,并定期向社会公告取得烟花爆竹经营许可证单位的名单。
州(市)安全生产监督管理局应当于每年3月1日前,将本行政区域内上年度烟花爆竹经营许可证颁发情况及批发经营企业的基本信息报告省安全生产监督管理局。
第三十三条 批发企业不得采取垄断、压价等不正当竞争手段联合抵制购买生产企业的产品。
第三十四条 违反本细则规定,按照国家有关法律、法规和规章的规定进行处罚。

第五章 附 则

第三十五条 《烟花爆竹经营(批发)许可证》、《烟花爆竹经营(零售)许可证》和《烟花爆竹经营(批发)许可证》申请书、审查书等由国家安全生产监督管理总局规定式样。
《烟花爆竹经营(批发)许可证》和《烟花爆竹经营(零售)许可证》由省安全生产监督管理局统一印制。
《烟花爆竹经营(零售)许可证》申请书、审查书等由州(市)安全生产监督管理局规定式样。
烟花爆竹经营许可证分正本、副本,正、副本具有同等法律效力,正本为悬挂式,副本为折页式。
第三十六条 本实施细则由省安全生产监督管理局负责解释。
第三十七条 本实施细则自2007年10月1日起施行。