论虚假广告代言人的法律责任完善及补充/刘义平

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 02:55:23   浏览:9993   来源:法律资料网
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  近年来,商家越来越重视媒体宣传的作用,各类广告铺天盖地的充斥于报纸、电视、网络等新闻媒体,可谓想尽千方百计,无孔不入。在这种背景之下,明星代言广告应运而生。据统计,央视晚间黄金时段(19点至21点)明星代言广告占该时段广告总数的80%。用明星代言广告,似乎成了各种品牌发展的必然趋势。然而现实是,一旦出现虚假广告,明星往往把责任推得干干净净,使消费者处于不利的尴尬境地,最终伤害到的是普通消费者的合法权益。但是,相关规定明显缺乏应有的刚性,没有约束力。对于一意孤行的虚假广告代言人,目前并没有相应的处罚依据。

   一、虚假广告代言的现状及危害

  从民法原理上说,明星与广告主、广告发布者属于共同欺诈,按我国传统理论,构成共同行为,必须具备三个要件:①从主体来看,行为人必须是二人以上。②从客观要件来看,各共同行为人必须有共同的行为。③从主观要件来看,各共同行为人必须有共同的行为故意。明星与广告主、发布经营者、广告发布者之间有共同行为;他们主观上不可能意识不到这个后果,但是在利益驱动下,恰恰希望或放任误导消费者的后果的产生。明星代言广告符合欺诈的一般的特征,即一方当事人故意实施某种欺骗他人的行为,使他人陷入错误判断并基于错误判断而订立契约。

  从法理上说,明星代言虚假广告违反了几个基本原则:

  ①诚信原则:诚实信用原则是基本的原则,广告代言人在代言活动中当然负有诚信义务。这就要求在信息公开的市场关系中,其代言广告要诚信的传递产品或服务的真实信息。

  ②权利义务一致原则:根据权利和义务的一致性,在享受权利的同时应当履行同等义务。在广告代言中代言人有权为广告代言获取报酬,也有必要履行对商品或服务的审查义务,向广大消费者提供相对真实可靠的商品信息。

  ③信赖利益保护原则:人们在市场中会自然的从对代言人形象的信赖进而信赖其所代言的商品或服务。如果代言人不正当地利用这种合理信赖,为了经济利益对其所代言的商品或服务进行虚假宣传,则应承担相应的法律责任,以保护消费者的信赖利益。

  当消费者的合法权益受到侵害的时候,为什么没有切实有效的维权手段,这不得不说道我们现在的关于明星代言虚假广告的法律的滞后,换句话说,我们还没有规制明星代言的法律。当虚假代言曝光后,明星也不会受到法律的惩处,取而代之的是社会舆论的压力和良心道德的拷问。法律是道德的最低底线,当这些都不能制约明星的行为的时候,我们应该意识到我们法律的滞后性,以及需要完善法律的迫切性。

  对此,《广告法》第三十八条规定:违反本法规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任;广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任。社会团体或者其他组织,在虚假广告中向消费者推荐商品或者服务,使消费者的合法权益受到损害的,应当依法承担连带责任。从上可以清楚的看到,在《广告法》中的责任主体包括广告主、广告经营者、广告发布者,但却没把代言人纳入到责任主体一类,这不得不说是法律的一大漏洞。在《反不正当竞争法》第九条 经营者不得利用广告或者其他方法,对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下,代理、设计、制作、发布虚假广告。显然,反不正当竞争法也将广告代言人排除在了责任主体之内。

  在《刑法》第二百二十二条 广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定,利用广告对商品或者服务作虚假宣传,情节严重的,处二年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。显然把代言人排除在责任主体之外了。根据法理:权利和义务是相对应的,在明星代言虚假广告中,明星获得了报酬享受了利益,那么他们也必将承担有相对等的义务。因此在广告法中的关于责任主体的规定,是存在有缺陷的。

  但我国的立法也在不断的完善和改进。2009年6月1日实施的《食品安全法》填补了这一空白,该法第55条规定:“社会团体或者其他组织、个人在虚假广告中向消费者推荐食品,使消费者的合法权益受到损害的,与食品生产经营者承担连带责任”。至此,包括明星在内的个人代言广告,终于有了法律规矩。但是我们应该看到,此处的立法也存在着严重的缺陷,所以立法仍然需要不断的完善。

  虽然我们国家的法律中,首次出现了明星代言虚假广告需要承担法律责任的法律规定,但是《食品安全法》的规定也仅使用于食品安全领域,在还普遍存在明星代言的药品,日用品等领域,仍然得不到有效规制。换句话说,它的调整范围过于狭隘。根据此法条,当消费者的合法权益受到损害的时候,明星才承担连带责任,可是消费者的合法权益不应该作为明星是否承担责任的前提条件,要真正的做到规范市场,只要明星致消费者的合法权益于危险之中,并随时有受损害的危险,均应负连带责任。 此规定的适用仅是在发生了消费者的合法权益受到侵害以后,即它只是一个事后的救济措施,我们要做的是良好的事前防卫。像这样的规定,也只是治标不治本的行为,对于规范市场虽然有一定作用,但并不能斩草除根。

  二、法律制约:虚假广告代言人法律责任的完善

  首先要说到的即是立法规制。《广告法》自1995年2月正式实施以来,已经有十几年的历史了,因此,对广告法的完善和修改势在必行。而我建议从以下几个方面来完善。第一,扩大虚假广告的责任主体。如前所述,对于作为自然人的明星参与违法广告的法律责任没有规定。这不能不说是一个法律的漏洞。因此,修改的时候要扩大的责任主体的范围,把代言人纳入责任主体范畴。第二,把明星要承担的责任类型和明星要承担的责任的大小,都做硬性的规定,使民众要追究明星的责任的时候,可以有法可依。并且,我认为应该加大对明星代言虚假广告的惩罚力度,如加大民事赔偿的幅度,加强行政处罚的力度,甚至可以进行刑事处罚,这对规范这个市场是很有必要的。如可以修改《广告法》第37条,在现有规定基础上,再加上“对明知或者应知是虚假广告的广告代言人应没收代言收入,情节严重的,可以并处代言收入一倍以上三倍以下的罚款”,同时责令该代言人消除影响及在一定时间内禁止广告代言。它既可以明确宣布个人因代言虚假广告所得的收入为非法,也可以对给公共利益造成严重损害的广告代言行为进行严厉的经济处罚,并限制虚假广告代言人的代言行为。在承担责任类型上,我认为明星承担连带责任更为合适,即受侵害的人可以向明星和广告主、广告经营者和广告发布者之中的任何人提出部分或全部赔偿请求。第三,在广告法中应该规定一些义务性的规定,要求明星在做广告的时候,必须遵守诚信原则,遵守那些法律明文的义务性规定,如当明星以证人身份在广告中作为商品推荐者,必须是该商品的真实用户,其推荐词必须真实无误。最后,加强对关系到国计民生的商品的广告管理,建立对此类商品不允许明星涉入做广告的制度,这样就直接减小了民众最重要的权益受到侵害的可能性。

  同时要完善司法规制。在司法过程中,我们常常因为《广告法》中没有规定,所以对明星代言虚假广告无计可施。实际上,除了《广告法》以外,我们还有许多法律可以运用,比如说民法通则,再比如说《消费者权益保护法》《合同法》等。如前所述,明星代言虚假广告符合一般欺诈的条件,故根据契约自由的要求,该行为应当然不具备法律效力。从合同违约的角度,我们可以根据《合同法》第五十四条规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”再比如如果从侵权理论方面分析,则不管明星是否意识到自己代言的产品是虚假产品,只要产品质量造成购买人或者使用人的人身或者是财产损害,就可以以共同侵权追究明星的责任,并且根据我国最高法院的司法解释,明星应当承担的是侵权的连带责任,即当其他责任人无能力清偿时,明星有义务清偿所有的债务,超出自己承担的部分可以向其他债务人追偿。《民法通则》第130条规定:“二人以上共同侵权造成他人损害的,应当承担连带责任。”根据最高人民法院对共同侵权的司法解释规定:“二人以上共同故意或者共同过失致人损害,或者虽无共同故意、共同过失,但其侵权行为直接结合发生同一损害后果的,构成共同侵权,应当依照民法通则第130条规定承担连带责任。”回到我们探讨的问题中,根据司法解释很明显的看出,在共同侵权的主观要件中,并未要求明星必须意识到自己的违法行为,而更为强调的是一种侵权的结果。

  此外,我们还要完善的是行政规制。所谓行政规制,是指通过政府行使行政权力对广告的内容给予法律上的认可、核准和监督的规制方法。从这几种规制看来,行政规制是起源最早最古老的一种规制方法。而想要有健全的行政制度,我认为我们可以从以下几个方面着手:

  现阶段我国的广告监督都基本只停留在事后监督,必须应该加强虚假广告的源头制止,加强事前监督。因此,在完善行政规制方面,我们首先要做的就是建立对明星做广告的事先审查制度。明星代言广告,也应当在事先由广告审查机关进行实质和形式审查,同时媒体也要对明星做广告进行更为严格的形式审查。广告法第34条是关于广告事前审查的规定,但其仅局限于药品、医疗器械、农药、兽药等商品广告,因此该制度适用的范围过于狭窄,应该在所有的产品上都适用事前监督制度,这是规范广告市场的源头保证。笔者认为可以学习韩国的做法,专门设置一个机构来预审。我们不能把所有的关于这方面的事情都压在工商部门的身上。

  建立完整的广告审批备案制度。其基本做法就是当广告通过审批后,就被备案,如若以后该产品或者服务出现一点问题,这个产品将永久性的被列入“黑名单”当中,不仅如此,就连当初代言这个产品的代言人也会受到株连。这个制度来源于瑞典,但是我觉得对虚假广告屡禁不止的我国来说,是很有借鉴意义的,因为这会是商家真正做到关注自己产品的质量,而不是一味的用广告吹嘘产品,也会使明星自己对代言这个事情有更多的警惕,这将大大减小代言的数量。

  建立规范的虚假广告群众举报制度。即让民众在遇到这样的虚假广告产品时,能够及时并且有地方可以举报,把它对民众的损害降低到最小。为了增强大家举报的积极性,我们甚至可以设置有奖举报的制度,这样首先上当受骗的人举报后就避免了更多人的上当受骗。这是对广告活动实施动态过程中监督的有效措施,也是根治虚假广告的有效途径。

  加强行政执法的力度。行政执法要有法可依,有法必依,严格按照法律的规定进行执法。行政权作为一种代表国家的公权力,它是严肃和庄严的,因此它必须严格执行的。比如有广告预审制度了,则要严格按定下的标准对广告进行审查,切忌这样的良好制度在某些为了私人利益的执法者手中被糟蹋,而成为一种形式和过场。

  三、社会制约:对虚假广告代言人法律责任外的道德补充

  对于混乱的广告代言市场,我们除了从立法、司法、行政几个方面来进行规范外,还应该做好社会对其的规制。社会是我们生活的大家庭,有了社会的规制,代言的问题将会得到很大的改善。如北京市消协于2004年和2006年先后两次通过媒体公开发出《致社会名人、明星的公开信》,希望他们“珍惜自己的荣誉和形象,遵守公认的职业道德,尊重消费者的权益”。这是社会对明星的呼吁,当然它是缺乏强制性的,但对于每一个有良知的人来说,它自然是有约束力的。虽然北京市消协是做了一些事情,但是从社会整体的情况来看,许多的社会团体和组织却没有充分发挥他们的作用,就消费者权益保护协会来说,他们应该完善自己的一些制度,比如在怎么给予权益受到侵害的消费者帮助,怎么给予商家和代言人更大的压力,使他们更加懂得自律等等。再者,市场应该是一个讲诚信,讲信用的地方,没有诚实信用的市场都是不健康的,因此社会应当给予商家和明星足够大的压力,使他们自觉遵守诚实信用的原则。

  当然,在完善社会规制上,不仅要从明星的不足上着手,也应该对民众自己的行为作出客观的认识。由于历史的、经济的、政治的等各个方面因素的影响,广大人民群众的维权意识相对薄弱。绝大部分消费者在遇到虚假产品的时候,常常抱着“吃一堑,长一智”的想法,认为自己拿钱买一个经验教训,以后不犯这样的错误就行了,还有少部分消费者也试图想要维护自己的合法权益,但却苦于维权的成本太高,或者是维权的路太为复杂而放弃。显然这些行为都是民众自身的法律意识淡薄所造成的,并且它也让商家更加肆无忌惮,因此社会必须通过努力,让广大消费者增强法律意识,自觉的拿起法律的武器保护自己的合法权益。这才能从根本上治理虚假广告的。

  从我国广告市场明星代言的实践出发,结合法制发达国家的相关立法经验,本着保护消费者合法权益、规范明星代言行为和严格广告市场秩序的宗旨,明星代言广告不仅要有明确而严格的义务,还要有完善而侧重的责任。因此,我们首先要完善的是立法规制,同时从行政规制,司法规制方面着手,用以改变我们现在眼前严峻的虚假广告代言成风的形势。当然,最重要的是社会对其的规制,一个健康的广告市场,离不开社会对其积极的引导和约束。因此,社会的一些组织和团体(如消费者权益保护协会)应该主动承担起这种责任,为规范代言行为作出更多的积极引导,而作为社会中的每一员——消费者,也应该从自身出发,提高自己的素质和判断能力,使那些虚假广告无可趁之机。总之,当我们把四种规制都完美的结合起来的时候,虚假广告代言这样的事业将离我们越来越远,而那些虚假广告代言人必将为自己的行为付出代价。

  参考文献

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印发《中山市古树名木保护管理规定》的通知

广东省中山市人民政府


中府[2004]116号 印发《中山市古树名木保护管理规定》的通知
火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位: 现将《中山市古树名木保护管理规定》印发给你们,请贯彻执行。 二○○四年十月二十日
中山市古树名木保护管理规定
第一条 为了切实加强古树名木的保护管理工作,根据《广东省城市绿化条例》和《城市古树名木保护管理办法》,结合我市实际,制定本规定。 第二条 本规定适用于本市行政区域内古树名木的保护和管理。 第三条 本规定所称的古树,是指树龄在一百年以上的树木。名木,是指国内外稀有的,或具有重要的历史文化价值、纪念意义和科研价值的树木。 第四条 古树名木按下列规定实行分级保护管理:(一)树龄500年以上的古树为一级保护;(二)树龄300-499年的古树为二级保护;(三)树龄100-299年的古树为三级保护; (四)名木不受树龄限制,不分级,保护管理参照一级保护古树执行。对成片生长的大面积古树,划定为“古树群”。 第五条 市建设行政主管部门负责中心城区的古树名木保护和管理工作。市林业主管部门负责中心城区以外的古树名木保护和管理。市规划、农业、国土资源、城管执法、水利、环保、旅游、民族宗教等部门按照各自职责,协助实施本规定。本市古树名木由市古树名木主管部门核定,经省、市人民政府确认后公布。 第六条 古树名木生长地的单位和个人,有保护古树名木的义务。公民有对损伤、破坏古树名木的行为进行劝阻、检举和控告的权利。 第七条 鼓励单位和个人以捐资、认养等形式参与古树名木的保护和管理工作。捐资、认养古树名木的单位和个人可享有一定期限的署名权。 第八条 对保护古树名木成绩显著的单位和个人由市古树名木主管部门给予表彰和奖励。 第九条 市古树名木主管部门应当对本行政区域内的古树名木进行调查、鉴定、定级、登记、编号,并建立档案,设立标牌。标牌内容应包括:树木编号、名称、科属、树龄、学名、保护级别、投诉电话、挂牌单位和日期等。挂牌落款单位统一为:中山市人民政府。一级古树名木由省人民政府确认,报国务院古树名木主管部门备案;二、三级古树名木由市人民政府确认,报省古树名木主管部门备案。市古树名木主管部门应当按实际情况,对古树名木制定分株养护管理方案,落实养护责任单位、责任人,并进行检查指导。 第十条 古树名木保护管理工作实行专业养护部门保护管理和属地单位、个人保护管理相结合的原则。 中心城区的古树名木由市建设行政主管部门采取招标方式确定具有城市园林绿化资质的绿化养护企业对古树名木进行保护和管理。 中心城区以外的古树名木,市林业主管部门可委托镇人民政府进行日常保护和管理,也可以参照中心城区古树名木的保护和管理办法。 第十一条 市古树名木主管部门应当加强对古树名木的监督管理和技术指导,积极组织开展对古树名木的科学研究,推广应用科研成果,普及保护知识,提高保护和管理水平。 第十二条 市人民政府每年从城市维护管理经费、城市园林绿化专项资金中划出专项资金用于中心城区古树名木的保护和管理。中心城区以外的古树名木的保护和管理经费由所在镇财政承担为主,市财政在每年林业专项资金中划出专项资金给予适当补助。 第十三条 经市古树名木主管部门确定的古树名木养护责任单位或者责任人应按照市古树名木主管部门规定的养护管理措施实施保护和管理。 对已死亡的古树名木,应经市古树名木主管部门确认,查明原因,明确责任并予以注销登记后,方可进行处理。其他单位、个人不得擅自处理。处理结果应及时上报省古树名木主管部门。 第十四条 散生在各单位管界内及个人庭院中的古树名木,未经市古树名木主管部门审核,并报市人民政府批准的,不得买卖、转让。捐献给国家的,应给予适当奖励。 第十五条 任何单位或个人不得以任何理由、任何方式砍伐或擅自移植古树名木。因特殊需要,确需移植二级以下(含二级)古树的,应当经市建设主管部门或林业主管部门审查同意后,报省级古树名木主管部门批准;移植一级古树的,经省级古树名木主管理审核后,报省人民政府批准。古树名木移植单位必须委托具有相应城市园林绿化资质的绿化养护企业移植古树名木。绿化养护企业应制定保护、保活的移植方案,在办理移植手续时一并报市古树名木主管部门。移植所需费用,由移植单位承担。第十六条 严禁下列损害古树名木的行为: (一)在树上刻划、张贴或者悬挂物品; (二)在施工等作业时借树木作为支撑物或者固定物; (三)攀树、折枝、挖根摘采果实种子或者剥损树枝、树干、树皮; (四)距树冠垂直投影5米的范围内堆放材料、挖坑取土、兴建临时设施建筑、倾倒有害污水、污物垃圾,使用明火或者排放烟气。 第十七条 新建、改建、扩建的建设工程影响古树名木生长的,建设单位必须提出避让和保护措施。城市规划行政部门在办理有关手续时,要征得市古树名木主管部门的同意,并报市人民政府批准。 第十八条 生产、生活设施等生产的废水、废气、废渣等危害古树名木生长的,有关单位和个人必须按照古树名木主管部门和环境保护部门的要求,在限期内采取措施,清除危害。 第十九条 不按照规定的保护管理方案实施保护管理,影响古树名木正常生长,或古树名木已受损或衰弱,其养护管理责任单位和责任人未报告,并未采取补救措施导致古树名木死亡的,由市古树名木主管部门按照《广东省城市绿化条例》第三十五的有关规定予以处理。 第二十条 违反本规定第十四条、第十七条的由市古树名木主管部门按《广东省城市绿化条例》第三十五条的有关规定予以处理。 第二十一条 违反本规定第十五条、第十六条的由市城市管理行政执法部门按《广东省城市绿化条例》第三十五条的有关规定予以处理。 第二十二条 破坏古树名木及其标志与保护设施,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关给予处罚,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。 第二十三条 市古树名木主管部门因保护、整治措施不力,或者工作人员玩忽职守,致使古树名木损伤或者死亡的,由其上一级主管部门对该部门领导给予处分;情节严重、构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。 第二十四条 本规定自2004年12月1日起施行。

关于印发《上海市经济适用住房价格管理试行办法》的通知

上海市发展和改革委员会 上海市住房保障和房屋管理局


关于印发《上海市经济适用住房价格管理试行办法》的通知

沪发改价督(2011)002号


各区县发展改革委(物价局)、住房保障房屋管理局,市住房保障中心,各区县住房保障中心:
为规范本市经济适用住房价格管理,促进经济适用住房健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《经济适用住房价格管理办法》(计价格〔2002〕2503号)和《上海市经济适用住房管理试行办法》(沪府发〔2009〕29号)等有关规定,结合本市实际,市发展改革委、市住房保障房屋管理局研究制订了《上海市经济适用住房价格管理试行办法》。
经市政府同意,现印发给你们,请按照执行。

                              上海市发展和改革委员会
                              上海市住房保障和房屋管理局
                               二○一一年三月一日

上海市经济适用住房价格管理试行办法


总 则

  第一条 (目的和依据)
  为规范经济适用住房价格管理,促进经济适用住房健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《经济适用住房价格管理办法》(计价格〔2002〕2503号)和《上海市经济适用住房管理试行办法》(沪府发〔2009〕29号)等有关规定,结合本市实际制定本办法。
  第二条 (适用范围)
  本办法适用于本市行政区域范围内经济适用住房的价格管理。
  第三条 (价格形式)
  本办法所称经济适用住房价格,包括项目结算价格、销售基准价格、单套销售价格。

价格制定

  第四条 (结算价格构成)
  房地产开发企业实施开发建设的经济适用住房项目结算价格应以保本微利为原则。结算价格由开发建设成本、利润和税金三部分构成。
  (一)开发建设成本包括:
  1、土地取得费用。划拨土地为毛地的,土地取得费用为按照法律、法规规定所支付的征地和拆迁安置补偿等费用;划拨土地为净地的,土地取得费用为向土地储备机构支付的费用。
  2、开发项目前期发生的管线搬迁、工程勘察、规划及建筑设计、“三通一平”、灾害评价、环境评价、申请报告编制、工程监理、招标代理服务等前期费用。
  3、列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费用,包括房屋主体部分的土建(含桩基、地下构筑物、结构、装饰等)工程费用、水电气安装工程费用、附属工程费用及其他工程费用。
  4、在小区用地规划红线范围以内,按照批准的规划要求与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费用,按照批准的规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费用,以及室外总体工程费用。
  5、管理费。划拨土地为毛地的,按不超过本条第(一)项第1、2、3、4、8目费用之和的2%计算;划拨土地为净地的,按不超过本条第(一)项第2、3、4、8目费用之和的2%计算。
  6、贷款利息按照房地产开发企业为经济适用住房建设项目筹措资金所发生的银行贷款利息计算。
  7、维修资金。
  8、其他符合国家有关部门和市政府有关规定的成本费用支出。
  (二)利润,按不超过本条第(一)项第1、2、3、4、8目费用之和的3%计算。
  (三)税金,按国家规定税目和税率及相关税收优惠政策的规定计算。
  政府指定机构直接组织建设的经济适用住房项目结算价格应以保本为原则,结算价格由开发建设成本和税金两部分构成。开发建设成本和税金构成参照本条第(一)项、第(三)项的有关规定执行。
  第五条 (不得计入结算价格构成的费用)
  下列费用不得计入经济适用住房建设项目结算价格:
  (一)住宅小区内经营性设施的建设费用;
  (二)建设单位留用的办公用房、经营用房的建筑安装工程费用及其分摊的各种费用;
  (三)各种与房屋开发建设无关的集资、赞助、捐赠等费用;
  (四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款等费用;
  (五)按规定已经减免的费用;
  (六)其他不应当计入的费用。
  第六条 (结算价格确定)
  通过项目法人招投标方式确定房地产开发企业实施开发建设的经济适用住房项目,由组织出售经济适用住房的住房保障机构(以下简称住房保障机构)按照本办法第四、第五条规定,制订建设项目招投标的价格评定标准,报房屋管理部门审定。结算价格通过竞价中标确定,并在建设项目协议书中明确约定。竞价中标的结算价格应当按照协议严格执行,如遇不可抗力等因素影响,经房屋管理部门审定后可作适当调整。
  政府指定机构直接组织实施开发建设或通过其他方式组织实施开发建设的经济适用住房项目,由住房保障机构按照本办法第四、第五条规定,并参照政府投资项目管理的相关要求,拟订结算价格,报房屋管理部门审定。
  第七条 (销售基准价格确定)
  经济适用住房销售基准价格计算公式为:
  销售基准价格=周边房价×折扣系数。
  周边房价:按经济适用住房周边一定时期、一定区域内,新建普通商品住房的市场平均成交价格或市场评估价格确定,具体由市房屋管理部门统计和提供。
  折扣系数:以本市经济适用住房的开发建设成本为基础,综合考虑保障对象经济承受能力和周边普通商品住房市场成交价格等因素确定。
  第八条 (购房人产权份额)
  购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定。计算公式为:购房人产权份额=销售基准价格/(周边房价×90%)。
  第九条 (单套销售价格的计算)
  经济适用住房单套销售价格,按照销售基准价格和上下浮动幅度确定。单套房的上下浮动幅度,根据楼层、朝向、位置来确定。上下浮动幅度不得超过±10%。以单套销售价格计算的项目住房销售总额,应与以销售基准价格计算的项目住房销售总额相等。

审批程序

  第十条 (定价核准)
  市级统筹项目的销售定价方案(包括销售基准价格、购房人产权份额等),由市住房保障机构会同相关区(县)住房保障机构拟订,由市价格主管部门会同市房屋管理部门核准。
  区(县)自筹项目的销售定价方案,由区(县)住房保障机构拟订,由区(县)价格主管部门会同房屋管理部门审核,报区(县)政府批准,并向市价格主管部门和市房屋管理部门备案。
  经过核准的定价方案,自核准之日起一年内有效。逾期需重新核准。
  第十一条 (定价方案申报要求)
  住房保障机构向有关部门申报销售定价方案时,应包括:定价依据(包括结算价格及其依据;周边房价及其依据;其他统筹考虑的定价依据等)、价格方案(包括销售基准价格;购房人产权份额等)及其他需要说明的事项。

其他

  第十二条 (其他方式取得房源的定价)
  政府指定机构通过收购、回购、配建等方式取得的房源,作为经济适用住房出售的,其销售基准价格参照本办法第七条计算确定。
  第十三条 (定价方案公布)
  经济适用住房定价方案(包括销售基准价格、购房人产权份额等),经核准后由住房保障机构负责向社会公布。
  第十四条 (专项资金管理)
  经济适用住房项目结算(收购、回购、配建等)价格和销售基准价格之差形成的余额,以及经济适用住房按规定以市场价出售后该房中政府产权份额变现的资金,应纳入财政专户管理,统筹用于本市经济适用住房销售基准价格的平衡、政府优先回购经济适用住房支付价款和保障性住房及其相关配套设施建设。具体使用和管理办法由市住房保障房屋管理局会同市发展改革委、市建设交通委、市财政局等部门另行制订。
  第十五条 (缴费登记卡)
  房地产开发企业等建设单位应当向住房保障机构办理经济适用住房建设项目缴费登记卡。有关单位向房地产开发企业等建设单位收费时,必须在缴费登记卡上如实填写信息,并不得以押金、保证金等名义变相收费。缴费登记卡应当作为经济适用住房建设项目结算价格的审核依据之一。
  住房保障机构应对缴费登记卡的使用情况加强监督管理。
  第十六条 (物业收费)
  经济适用住房的物业服务收费按照本市住宅物业服务收费管理有关规定执行。
  第十七条 (明码实价)
  经济适用住房价格实行明码实价销售制度。经济适用住房销售前,应明示每套住房的销售价格和物业服务收费标准等。
  第十八条 (监督检查)
  对违反本办法及相关法规的,由价格主管部门、房屋管理部门按各自职责予以查处。
  第十九条 (附则)
  本办法由上海市发展和改革委员会、上海市住房保障和房屋管理局按各自职责负责解释。
  本办法自发布之日起试行。