海南省三亚市人民政府


三府[2006]140号



三亚市办理商品房土地房屋权证管理办法

为了更好地促进我市房地产市场健康有序发展，构建一个高效快捷、办事透明、服务优良的房地产发展政务环境和市场环境，进一步优化城市投资环境，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，制定本办法。
第一条 市国土、房产、税务、财政等部门要互相配合，按照有关法规规定的程序和要求，尽量缩短操作流程，加快办理商品房土地房屋权证速度，为开发商和购房者提供更便捷的商品房交易服务。
第二条 商品房工程竣工后由开发商向三亚市发展和改革局提出申请，由市发展和改革局牵头组织相关部门进行验收，30个工作日内完结，并及时做出验收结果，由市建设局出具《建筑工程竣工验收备案证》，市规划局出具《建筑工程规划许可证》，市公安消防局出具《建筑工程消防验收意见书》，市人防办出具《人防工程竣工验收表》。任何单位和个人不得以任何借口拖延对新建商品房项目竣工验收手续的办理。
第三条 商品房工程竣工验收合格后由开发商委托有资质的测绘单位进行测绘，测绘单位对测绘的结果负责，保证所测绘的商品房分户建筑面积和土地分摊面积准确无误。测绘工作在双方约定的时限内完结。市国土、房产部门收到报送的测绘结果后，应在7个工作日内进行确认。开发商在商品房转让过户前应将已经国土、房产部门确认并加盖印章的测绘结果送房地产交易中心备案，以此作为发放分户土地房屋权证的房屋建筑面积标准和土地分摊面积标准。
第四条 市房产管理局设立商品房交易窗口，对办理商品房土地房屋权证工作负总责。市国土环境资源局应在商品房交易前办理分摊土地变更审核，并对分摊土地面积的准确性、合法性负责，但对商品房转让过户的法律程序不负法律责任。
第五条 新建商品房交易原则上不作评估，但交易价格明显低于正常市场价格的应作评估，其评估价作为收取税费的依据。
二手房交易应作评估，其评估价格可作为收取税费的参考标准：合同价高于评估价的，按合同价收取；评估价高于合同价的，按评估价或核实后的成交价收取。
第六条 商品房交易窗口设立商品房评估机构库，商品房的评估，由交易双方从评估机构库中，按抽签的方式随机抽出任意一家评估公司对商品房进行评估。
第七条 新建商品房分户交易，提供材料齐全的只要购房者纳完契税、印花税，即可交易发证。二手房交易，转让双方依法缴纳土地增值税、个人（企业）所得税、营业税、契税和印花税后发证。有关税、费统一在市房产管理局所设窗口一次性缴完。
第八条 开发商在销售商品房前已将土地及项目设定抵押的，按照《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规办理。
第九条 商品房分户过户手续实行窗口一站式办理制，由房产管理局统一办理。新建商品房成批量办理过户手续的不超过15个工作日办结，单宗办理过户的不超过5个工作日办结，二手房交易过户不超过6个工作日办结。因特殊情况在规定时限内不能办结的，经本行政机关负责人批准，可以延长7个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。
第十条 对制作虚假商品房交易合同偷逃税费的责任人，由市有关职能部门依法进行查处。
第十一条 凡发现任何单位或个人有违反本办法，并造成不良影响的，对责任人一律给予严肃处理。
第十二条 在市监察局设立投诉电话，鼓励企业、客户对负责办理商品房土地房屋权证部门或个人进行监督并举报，对企业和举报人严格保密。
第十三条 本办法具体应用问题由市房产管理局负责解释。
第十四条 本办法自2006年11月1日起实施。


国家体改委 等


国家体改委、国家国有资产管理局关于做好原有股份有限公司规范工作的通知
1995年9月20日，国家体改委、国家国有资产管理局

各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府，国务院有关部门：
为认真贯彻执行《国务院关于原有有限责任公司和股份有限公司依照〈中华人民共和国公司法〉进行规范的通知》（以下简称国务院17号文），国家经贸委、国家体改委、国家国有资产管理局等有关部门于8月16日召开会议，对原有公司的规范工作做了总体安排，要求有关部门按原公司审批职责的分工，对原有公司进行规范。会议明确，原有股份有限公司的规范工作由国家体改委组织实施。现将有关事项通知如下：

一、规范的目的
以建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度为目标，按照《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》），公司以其全部财产依法自主经营、自负盈亏，独立行使民事权利，承担民事责任；公司建立规范的组织管理制度，切实承担资产保值、增值的责任，建立符合社会主义市场经济要求的运行机制。出资者依法享有权益，对公司承担有限责任。

二、规范的基本要求
（一）理顺政府部门对公司的管理关系
公司与政府部门在行政上脱钩，不再具有隶属关系。凡国家公务员担任或兼任董事、监事、经理及其他高级管理职务的，一律依法清退。公司不向政府行政部门上缴任何形式的管理费，政府行政部门不得以行政手段任免公司董事、监事、经理及其他高级管理人员。政府相关部门负责对公司按规定发放文件，办理出国人员政审、职工晋升技术职称等事宜。
（二）完善公司股权管理制度
公司应制定股权管理细则，明确股权管理的机构、人员及职责、股权登记及变更的办法、股东名册的管理办法、保障股东行使权利和履行义务的措施等。公司股票或股权证按有关规定实行托管的，应继续托管，并严格执行托管办法。
凡有国有资产入股的公司，其产权界定、资产评估、折股、股权设置、资产处置、国有股持股单位等须符合国家有关规定，不符合的要到省级以上国有资产管理部门重新办理上述内容的确认手续。
任何自然人不得替代国家股或国有法人股持股单位充当股东。国家股或国有法人股持股单位委派的股东代表要按照法律规定的程序出席股东会，依法行使权利。国家股或国有法人股持有单位要建立严格的管理办法和考核制度，保证国有资产安全、增值。
（三）理顺公司法人治理结构
公司建立完善的法人治理结构。公司董事、董事会、董事长、监事、监事会、监事会召集人及经理产生程序、任职条件、任期和议事规则，应符合《公司法》的规定，不符合的要坚决纠正。股东会、董事会、经理层应按公司章程建立工作细则，并分别建立会议记录制度。实行母子公司体制的公司，应明确界定母公司与子公司、分公司及其他分支机构的关系及各自的经营权限和经济责任。公司董事和由股东代表出任的监事由股东大会选举产生。公司经理由董事会按公司章程实行聘任。根据工作需要，符合任职条件的党组织负责人可以通过法定程序进入董事会或监事会，与公司的董事、监事、经理人员交叉任职。
（四）强化公司股本金管理
公司注册资本必须是公司的实收股本金。公司的注册资本不允许撤回，注册资本登记不实的，要核清公司实收股本金后，进行注册资本变更登记。公司注册资本必须符合《公司法》及国家有关法规及部门规章规定的最低限额标准，达不到法定最低限额的，不得以股份有限公司形式存续。公司应以上年末资产负债表为准重新验资，抽逃的资金应在规范期限内予以补足。对于公司已注册登记，但原批准的股本总额未募集到位的，未募足的部分不准许再募。自批准公司之日起，因未募足股本金而在四个月内公司未成立的，原批准文件作废，公司不得再办理筹建事宜。
（五）分离公司办社会的职能
由公司自办的中小学校、医院等公益型机构及相应资产必须剥离，剥离后的机构及资产交由政府管理。公司剥离非经营性资产，应制定资产剥离方案，经充分论证、测算和协商并报经政府有关部门同意后实施。剥离出的国有资产，应明确管理主体。从原公司剥离的服务性机构，可与公司订立服务协议，有偿为公司提供服务。
（六）完善公司财务核算体系和财务管理制度
公司的财务会计制度应符合《公司法》、《企业财务通则》和《企业会计准则》的规定，不符合的要限期完善。要建立公开、公正的财务监督制度，建立健全内部审计制度。公司要制定向股东或社会定期公布企业财务状况的实施办法，在每一会计年度终了时，制作财务会计报告，并依法进行审查验证。
（七）完善公司用人、劳动工资的管理办法
公司要建立“能上能下”的用人制度和“能进能出”的用工制度，建立与经济效益、劳动生产率相联系的员工工资、奖金分配制度；公司按国家有关规定办理员工的养老、失业保险；员工的医疗保险按其所在地方的规定办理。
（八）修订公司章程
按照《公司法》要求，重新修订公司章程。公司章程修改及应载明的事项必须符合《公司法》的有关规定，不符合的要进行修订。公司章程必须明确股东的权利、义务，修订后的章程，应报公司审批机关批准。
（九）重新确定公司类型
按照《股份有限公司规范意见》设立的定向募集公司，在股东人数、股份发行范围等方面均不尽相同，根据它们的不同情况，采取如下办法进行处置。
第一、符合《公司法》有关股份有限公司设立条件的定向募集公司，经规范后依法确认为股份有限公司。
第二、股东人数和注册资本均达不到《公司法》规定的股份有限公司条件，但符合有限责任公司条件的定向募集公司，可转为有限责任公司。
第三、既不符合《公司法》有关股份有限公司的规定，也不符合有限责任公司条件的定向募集公司，应依法予以撤消。

三、规范工作的安排
（一）省级人民政府应授权原有股份有限公司的审批部门，牵头做好本地区原有股份有限公司的规范工作。省级人民政府授权的部门应组建专门工作班子，由本部门一位领导负责，建立工作责任制，认真抓好此项工作。
（二）今年年底前，对原有股份有限公司进行统计、调查摸底，编制《原有股份有限公司情况统计表》，搞清原有股份有限公司的基本情况和存在的主要问题，并报国家体改委生产司、国家国有资产管理局企业司备案。原有股份有限公司需对股本金到位情况、股权设置与管理、公司法人治理结构，企业内部改革、企业经济效益和收益分配、企业与外部的关系进行自查，找出规范工作要解决的主要问题。
（三）根据《公司法》及配套法规、国务院17号文和本通知，由公司董事会制定规范工作的实施方案和工作计划，并组织实施。在此基础上，实事求是地写出自评报告，连同公司设立的原批准文件、资产评估报告、国有资产管理部门出具的国有股权审核确认意见、规范工作中重新制作的验资报告和修订后的公司章程草案，报公司审批部门审核或审批。符合规范要求的，公司审批部门签署同意公司重新注册登记的意见。经国务院证券管理部门批准上市的原有股份有限公司，可直接向公司登记机关申请重新登记，重新登记后，按本通知进行规范。
（四）公司编写自评报告，内容包括：
第一、公司的基本情况，包括公司的名称、地址、法定代表人、设立时间、发起人、股本结构、股权设置、持股单位、资金投向、经营范围、公司章程、公司法人治理结构及管理制度等。
第二、公司存在的主要问题，采取的解决措施和取得的成效。
（五）加强规范工作的组织领导和信息沟通，省级人民政府授权部门要随时掌握规范工作情况和进度，严格按照国家法律、法规和有关政策办事。本地区规范工作结束后，写出总结报告报国家体改委。