开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任

党世强


　　2005年2月，谢女士与K市某房地产公司签订《商品房买卖合同》，并支付了首期购房款25万元，约定同年8月底交房，但是8月底，谢女士按合同约定要求房产公司交房时，却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人，要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。谢女士为此要求房地产商解除合同，将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其经济损失，房地产公司则告知谢女士另一幢同一房型的商品房马上就要竣工，12月就可以交房给她，并允诺承担迟延履行合同的违约责任，赔偿其一定的经济损失，但不同意解除合同和加倍赔偿。问：谢女士此时有权要求解除合同吗？她的加倍赔偿的要求合法吗？
　　本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（参见《商品房销售管理办法》第3条条3款）由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房，所以房地产商经常将一房二卖，遇到出价更高的买主，就不惜对前一个合同进行违约。为了保护消费者的合法权益和打击这种不法行为，《商品房销管理办法》第10条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”

　　商品房买卖合同签订后，房产商又将该房屋卖给第三人，导致不能按期交房，是对房屋买卖合同的严重违约，应当承担合同违约责任；如果导致合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第（一）项规定的合同解除条件，则要承担合同解除的法律责任。本案中，房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人，合同约定的标的物已经不存在，合同的目的无法实现，符合合同解除条件。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　因此本案中的谢女士可以依法请求解除合同，要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其因此受到的经济损失。此外，谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门（建设行政主管部门、房地产行政主管部门）举报该房地产商的一房二卖的违法行为，使其受到法律的严惩。《商品房销售管理办法》第39条规定：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

山东琴岛律师事务所 党世强 电话：13791987812


北京市人民政府


北京市涉外宾馆卫星电视广播地面接收设施接收卫星传送境外电视节目管理规定（修正）
北京市人民政府


(1994年8月30日北京市人民政府批准1994年10月18日北京市广播电视局、北京市公安局、北京市国家安全局发布根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改)


第一条 为加强本市卫星电视广播地面接收设施接收卫星传送的境外电视节目的管理，根据国务院《卫星地面接收设施接收外国卫星传送电视节目管理办法》（以下简称《管理办法》）、《卫星电视广播地面接收设施管理规定》（以下简称《管理规定》）和广播电影电视部《 <卫星电
视广播地面接收设施管理规定> 实施细则》（以下简称《实施细则》），结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内的涉外宾馆、饭店、写字楼、公寓设置卫星电视广播地面接收设施接收卫星传送境外电视节目，均须遵守《管理办法》《管理规定》、《实施细则》和本规定。
第三条 市广播电视局是本市卫星电视广播地面接收设施接收卫星传送境外电视节目的主管机关；区、县广播电视管理机关负责本辖区卫星电视地面接收设施接收卫星传送境外电视节目的日常管理工作。
公安、国家安全机关依照《管理办法》、《管理规定》、《实施细则》和本规定，负责治安和国家安全管理。
旅游行政机关配合广播、公安、国家安全部门做好卫星电视地面接收设施接收卫星传送境外电视节目的管理工作。
第四条 申请设置卫星电视地面接收设施接收卫星传送境外电视节目的涉外宾馆、饭店、写字楼及公寓（以下简称接收单位），必须具备下列条件：
（一）有确定的接收方位、接收内容和收视人员范围；
（二）有符合国家标准的接收设备；
（三）有合格的专职管理人员；
（四）有健全的管理制度；
（五）国家三星级以上的涉外宾馆、饭店以及专供外国人和港、澳、台人士办公或者居住的写字楼、公寓。
第五条 接收单位必须按下列规定办理审批手续：
（一）经市广播电视局审核批准，持批准证明购买卫星接收设施；
（二）使用进口卫星接收设施的，按国家有关规定经海关审核批准；
（三）由持有《卫星地面接收设施安装许可证》的单位设计安装后，经市广播电视局、市公安局、市国家安全局验收合格，发给《接收卫星传送境外电视节目许可证》（以下简称《许可证》）后，方可接收卫星传送的境外电视节目。
第六条 持有《许可证》的接收单位，必须遵守下列规定：
（一）严格按照《许可证》载明的接收目的、接收内容、接收方式和收视人员范围接收卫星传送的境外电视节目；
（二）接收单位的负责人对本单位接收卫星传送境外电视节目的工作加强管理，并设置专人进行不间断的监控；
（三）严禁接收和传送反动、淫秽内容的电视节目；
（四）接到市广播电视局、市公安局、市国家安全局在必要时作出的关闭通知后，应当立即停止接收和传送境外电视节目的活动；对拒不停止接收和传送境外电视节目的，由发证部门注销并收回其许可证。
第七条 违反本规定，按下列规定予以处罚：
（一）违反第五条规定未经批准擅自设置卫星接收设施接收和传送境外电视节目的，由市广播电视局没收其卫星接收设施，处以5万元以下罚款；
（二）违反第六条第（一）项规定的，由市广播电视局给予警告或者处以2万元以下罚款；情节严重的， 由发证机关吊销其《许可证》；
（三）违反第六条第（三）项规定的，由市公安局依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
违反《国家安全法》的，由市国家安全局依法予以处罚。
第八条 本规定执行中的具体问题，由市广播电视局负责解释。其中治安、国家安全管理方面的问题，由市公安局、市国家安全局负责解释。
第九条 本规定经市人民政府批准，自发布之日起施行。本规定发布前已经设置卫星电视地面接收设施接收卫星传送境外电视节目的，接收单位必须在本规定实施之日起6个月内按本规定补办审批手续；逾期不补办的， 由市广播电视局按本规定处理。



1994年10月18日