齐齐哈尔市单位自管房产管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 09:25:46   浏览:8041   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

齐齐哈尔市单位自管房产管理办法

黑龙江省齐齐哈尔市人民政府


齐齐哈尔市单位自管房产管理办法
齐齐哈尔市人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋的管理,保护房屋产权单位的合法权益,充分发挥单位自管房产的作用,适应城市建设和人民生活的需要,特制定本办法。
第二条 本办法适用于在本市所有的机关、团体、学校、企事业单位自管的房产。
第三条 本市各级房产主管部门,是同级人民政府的单位自管房产主管部门,有权对各单位自管房产进行管理、检查、监督、协调、指导并提供信息、咨询服务。
第四条 有自管房产的单位(以下简称自管单位),应按照国家的有关规定,根据所管房屋的数量,设置相应的管理机构,配备管修人员,其主要任务和职责是:贯彻执行国家、省和当地政府有关房产管理的方针、政策和规定;搞好本单位的房屋管理、分配使用、维修养护、收取房屋
租金和建立房产档案;编制房产报表和资料,报送上级机关和当地政府房产主管部门。

第二章 产 权
第五条 各自管单位应持房屋产籍资料和证件,向当地房产主管部门办理申请登记手续,领取公有房产产权证照,产权方受法律保护。
各自管单位新建的房屋,自房屋竣工之日起一个月内,向当地政府房产主管部门申请,领取公有房产产权证照。
房屋产权变更或改变用途时,须先向当地政府房产主管部门办理手续。
第六条 单位自管房产允许买卖。买卖时,须经当地房产主管部门审查产权证照,进行房产评价,办理产权变更手续。
拆除房屋,应事先经当地政府房产主管部门进行质量鉴定和办理产权灭籍手续,否则,不准拆除。
第七条 各单位使用和管理的政府拨用房产,其产权仍属国家所有。如因单位撤销、合并、搬迁不使用时,应将房屋退交房产主管部门,不准擅自拆除、变卖、转让、转租、转借。

第三章 租金和租赁
第八条 对单位自管房屋,自管单位须按照市政府颁布的房屋租金标准收缴房租,不得以任何借口降低租金标准。
第九条 新建房屋竣工后,应及时组织进户,自办完准迁手续之日起收取房租;竣工后三个月内不进户者,当地房产主管部门有权查封,并报当地人民政府处理。
第十条 自管单位要对房屋租金的收缴情况进行清理,按照“应收尽收,不减不免”的原则,对查出的漏收和陈欠租金及时组织收缴。
第十一条 自管单位不准将房屋免租交给个人自修自住,过去交出的,要收回计租或作价出售。
第十二条 自管单位无力经营的房产,可以委托当地政府房产主管部门经营代管,不准放弃管理。
第十三条 各单位自管的职工住宅,应实行租赁制度。单位应与承租人签订租赁合同,租赁合同书由市房产主管部门统一印制。

第四章 使用和维修
第十四条 自管单位应认真贯彻“以租养房”方针,所收租金除交纳国家规定的税费外,只能用于房屋管理、维修、扩建,不得挪作它用。
第十五条 自管单位对当地政府房产主管部门组织的房屋互换活动应给予协助和支持。为便于对本单位房屋的管理,双方可通过协商,签订房屋互换使用协议,并对互换以后的租金标准、租金收缴方式等作出规定。
第十六条 各单位自管房屋年维修费标准,可参照原国家城建总局〔80〕城发房字151号文件执行。维修费用除租金收入以外,不足部分,各单位根据国家有关规定补足。
第十七条 自管单位应保证房屋及各项附属设施的完好,因维修不力而造成事故的,其自管单位应承担法律责任。
发生塌房事故的,产权单位应及时报告当地政府房产主管部门。
第十八条 因国家建设需要动迁拆除单位自管房屋时,按齐政发〔1985〕76号文件公布的《齐齐哈尔市城市建设动迁安置实施细则》的有关规定处理。

第五章 处 罚
第十九条 对违反本办法第五条之规定,不按期办理产权登记和产权变更手续的,每逾期一个月,处以房屋现值10%的罚款。
对擅自改变房屋用途的,除补办审批手续外,处以房屋现值10%以下的罚款。
第二十条 对违反本办法第六条第一款之规定,私自进行房产交易的,按《齐齐哈尔市房产交易管理暂行办法》的有关规定处理。
对违反本办法第六条第二款之规定,私自拆除房屋的,根据房屋的质量,处以房屋现值40-60%以下的罚款,并责令补办房屋产权灭籍手续。
第二十一条 对违反本办法第七条之规定的,按黑政发〔1986〕56号文件公布的《黑龙江省城镇公有房产管理条例》的有关规定处理。
第二十二条 单位自管房产发生产权纠纷的,当事人可直接向人民法院起诉,也可向房产主管部门申请裁决。当事人对房产主管部门裁决不服的,可自接到裁决通知之日起十五日内向人民法院起诉。对逾期既不起诉又不执行裁决的,房产主管部门可申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第二十三条 本办法中凡涉及土地权属变更的,均按上级有关规定执行。
第二十四条 本办法由齐齐哈尔市房地产管理局负责解释并组织实施。
第二十五条 本办法自公布之日起施行。
第二十六条 本办法如与上级规定抵触时,按上级规定执行。



1987年8月27日
下载地址: 点击此处下载

浙江省种畜禽管理办法

浙江省人民政府


浙江省种畜禽管理办法

省政府令第189号


《浙江省种畜禽管理办法》已经省人民政府第36次常务会议审议通过,现予公布,自2005年5月1日起施行。



省长 吕祖善



二○○五年三月十五日





浙江省种畜禽管理办法



第一章 总 则

第一条 为了加强畜禽品种资源保护和种畜禽生产经营管理,提高种畜禽质量,促进畜牧业的发展,根据《中华人民共和国农业法》、《种畜禽管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

第二条 本办法所称的种畜禽是指在畜牧业生产中作种用的家畜家禽,包括家养的猪、牛、羊、兔、鸡、鸭、鹅、犬、鸽、鹌鹑、火鸡、蜜蜂等及其卵、精液、胚胎等遗传材料,以及在舍饲条件下能正常繁殖并已形成商品化生产的野鸭、杂交野猪等特种经济动物。

第三条 在本省行政区域内从事畜禽品种资源保护、培育,种畜禽生产、经营、使用和管理的单位和个人,应当遵守本办法;农户(农场职工)自繁自用种畜禽的除外。

第四条 省农业行政主管部门负责全省种畜禽管理工作;市、县(市、区,下同)农业行政主管部门负责本行政区域内的种畜禽管理工作。

第五条 县级以上人民政府应当按照畜禽良种规划的要求,增加财政投入,扶持畜禽良种的选育和使用,促进畜牧业的发展。

各级人民政府或者农业行政主管部门对在畜禽品种资源保护、科学研究、新品种培育和畜禽良种推广中作出显著成绩的单位和个人给予奖励。

第二章 品种资源

第六条 畜禽品种资源实行分级保护。国家级畜禽品种资源保护名录由国务院畜牧行政主管部门确定并公布;省级以下畜禽品种资源保护名录由省农业行政主管部门确定并公布,报国务院畜牧行政主管部门备案。

第七条 省人民政府根据国民经济发展需要和畜禽品种资源的分布情况,加强对地方良种的选育,有计划地建立畜禽品种资源保种场、保护区、基因库和测定站,保存优良基因。

畜禽品种资源场的建立与认定,按照《种畜禽管理条例》规定执行。

对濒危畜禽品种,由省农业行政主管部门指定的畜禽品种资源场实行特别保护。

第八条 禁止在保种群和品种保护区内开展经济杂交。

确因育种需要导入少量外来血统的,应当按照国家规定的管理权限,经批准后方可进行。

第九条 本省畜禽地方品种的认可和新品种(新品系)的鉴定命名,经省畜禽品种审定委员会评审后,由省农业行政主管部门批准,颁发品种证书并公布,报国务院畜牧行政主管部门备案。

省畜禽品种审定委员会由有关科研、教学、生产单位和农业行政主管部门的有关专家组成,委员会成员由省农业行政主管部门聘任。

第十条 畜禽培育品种的中试,应当在省农业行政主管部门指定的时间和区域内进行。

畜禽品种生产性能测定和健康检测由法定的种畜禽质量监督检验机构和动物防疫监督机构负责。

第十一条 畜禽品种的认定和审定的报审条件、评审程序、标准、期限按国家和省有关规定执行,由省农业行政主管部门对社会公布。

未经审定或认定的畜禽品种不得推广和经营。

第十二条 畜禽品种的专利保护和技术转让,按照《中华人民共和国专利法》等法律、法规规定办理。

第十三条 种畜禽进出口,按照国家有关规定办理。

第三章 生产经营许可证

第十四条 种畜禽生产经营实行许可证制度。

从事种畜禽生产、经营的单位和个人,必须取得《种畜禽生产经营许可证》(以下简称《许可证》),再凭《许可证》向工商行政管理部门办理注册登记,领取营业执照后,方可开业。

第十五条 《许可证》实行分级审批。畜禽原种场、祖代场、一级良种繁育场、生产经营种畜冷冻精液和胚胎单位的《许可证》由县级农业行政主管部门初审后,报省农业行政主管部门审批;二级良种繁育场和父母代场的《许可证》由县级农业行政主管部门初审后,报市级农业行政主管部门审批;单纯从事种畜禽经营和种蛋孵化的《许可证》由县级农业行政主管部门审批。

第十六条 从事种畜禽生产、经营的单位和个人,应在对外供种前2个月向所在地的县级农业行政主管部门提出申请,并提交相应的材料。申请受理机关根据本办法第十五条规定的权限,经审核后批准或者上报有批准权的农业行政主管部门审批。

审核机关应当在收文之日起10日内提出审核意见。

批准机关在受理申请或者收到上报的审核材料后,应在20日内组织专家组按照《种畜禽管理条例》和本办法的规定到现场核查。对符合条件的,核发《许可证》;对不符合条件的,不予核发《许可证》,并按照《中华人民共和国行政许可法》的规定书面告知相应的权利。

第十七条 畜禽原种场、祖代场和一级良种繁育场,应当符合下列条件:

(一)符合规定质量标准的种畜禽,并达到规定数量;具备纯种(纯系或配套系)繁育的必要条件;

(二)有1名以上中级以上技术职称的畜牧兽医技术人员;

(三)具有独立的生产场所及相配套的生产设施,生产场所的选址、布局应当符合动物防疫和环境卫生要求,有完整的兽医卫生防疫措施和制度;

(四)有完整的育种记录、疫病监测记录等生产管理资料,有相应的质量检验人员、设备和检验制度;

(五)法律、法规规定的其他条件。

从事种畜冷冻精液和胚胎生产经营的单位,除符合前款第(二)、(三)、(四)项规定的条件外,提供冷冻精液和胚胎的种畜禽质量必须符合一级以上标准。

第十八条 二级良种繁育场和父母代场,应当符合下列条件:

(一)有符合规定质量标准的种畜禽,并达到规定数量;

(二)具有1名以上初级以上技术职称的畜牧兽医技术人员;

(三)具有独立的生产场所及相配套的生产设施,生产场所的选址、布局应当符合动物防疫和环境卫生要求,有完整的兽医卫生防疫措施和制度;

(四)有完整的选育记录、疫病监测记录等生产管理资料,有相应的质量检验人员、设备和检验制度;

(五)法律、法规规定的其他条件。

第十九条 单纯从事种畜禽经营的单位、个人和孵坊应当符合下列条件:

(一)种畜禽和种蛋应来源于有《许可证》的种畜禽场;

(二)经营场所和孵坊应符合动物防疫要求,并有相应的防疫设施和制度;

(三)经营者应具有必要的畜牧兽医专业知识;

(四)法律、法规规定的其他条件。

第二十条 单纯从事种畜禽经营和种蛋孵化的《许可证》有效期为2年。其他《许可证》的有效期为3年。有效期满需延续许可证的,种畜禽生产经营单位和个人应当在有效期届满30日前向所在地县级农业行政主管部门提出申请。农业行政主管部门应当按照原审批程序在有效期满前作出是否延续的决定;逾期未作决定的,视为准予延续。

第四章 生产与经营

第二十一条 从事种畜禽生产经营的单位和个人,必须按《许可证》规定的品种(品系)、代别、利用年限、有效期、生产标准从事生产经营活动。

第二十二条 出场的种畜禽必须符合品种标准,并附有种畜禽质量鉴定员签署的《种畜禽合格证》、《种畜系谱》和动物防疫监督机构出具的动物检疫合格证明。

第二十三条 销售种畜禽,禁止下列行为:

(一)以其他品种冒充所销售品种的;

(二)以低代次冒充高代次的;

(三)以商品畜禽冒充种畜禽的;

(四)未附具《种畜禽合格证》、《种畜系谱》和动物检疫合格证明的;

(五)销售不符合种用标准的;

(六)销售未经审定或未经批准进口的;

(七)法律、法规规定的其他禁止性行为。

第二十四条 开展配种或人工授精业务的种公畜,应当符合下列条件:

(一)来源于一级以上良种繁育场,质量达到二级以上标准,有《种畜禽合格证》;

(二)无一、二类疫病以及其他有碍配种质量的疾病。

第二十五条 跨县域引进种畜禽,必须事先向当地动物防疫监督机构办理动物检疫手续,凭动物检疫合格证明运输。

引种单位在引进种畜禽后,应当按照动物防疫规定在单独的场所进行隔离观察,经隔离监测合格后方可投入生产。

种畜禽场发生重大动物疫病的,在疫病扑灭后12个月内,种畜禽场经营者不得出售种畜禽,有关单位和个人不得从该场引进种畜禽。

第二十六条 专门从事苗禽经营的,其所经营的苗禽必须来源于有《许可证》的种禽场或孵坊,苗禽质量应当符合有关标准。

经营者对其销售的苗禽质量负责。

第二十七条 种畜禽生产经营单位和个人发布广告,应当严格按照《许可证》的规定,如实描述种畜禽的生产性能和健康状况,并对广告内容的真实性负责。

广告经营者、广告发布者应当依法核实有关材料,并按照《许可证》规定的内容设计、制作、发布种畜禽广告。

第五章 监督检查

第二十八条 农业行政主管部门应当加强对种畜禽生产、经营、使用等活动的监督检查,定期或者不定期地对种畜禽的生产性能和健康状况进行监测。

第二十九条 农业行政主管部门在监督检查时可以行使下列职权:

(一)要求被检查者如实说明情况;

(二)对种畜禽生产、经营和使用场所进行监督检查,采取有关样品,复制相关材料;

(三)对违反种畜禽管理法规、规章的事件进行调查处理。

第三十条 农业行政主管部门在监督检查中发现有关单位和个人违反本办法第二十七条规定的,应当将相关材料及时移送工商行政管理部门处理。处理完毕后,工商行政管理部门应当向移送机关通报处理结果。

第三十一条 农业执法人员在执行种畜禽监督管理任务时,应持有合法有效的行政执法证件,任何单位和个人不得拒绝、阻碍。

第六章 法律责任

第三十二条 违反本办法第八条规定,未经批准而开展经济杂交的,由农业行政主管部门责令其对引入的种畜禽限期迁出品种保护区,对产生的杂交后代作商品畜禽处理,并可处以1000元以上3000元以下罚款。

第三十三条 违反本办法第十条第一款规定,未按照指定的时间和区域范围进行种畜禽品种中试的,由农业行政主管部门责令其限期改正,并可处以1000元以上2000元以下的罚款。

第三十四条 违反本办法第十一条第二款规定,经营未经审定和认定的畜禽品种,由农业行政主管部门责令其限期收回,作商品畜禽处理,并可处以2000元以上1万元以下的罚款。

违反本办法第十一条第二款规定,推广未经审定和认定的畜禽品种,按《种畜禽管理条例》第二十三条的规定予以处罚。无违法所得的,由农业行政主管部门处以2000元以上1万元以下的罚款。

第三十五条 违反本办法第十四条、第二十一条、第二十三条第(四)项规定的,按《种畜禽管理条例》第二十三条的规定予以处罚。无违法所得的,由农业行政主管部门处以3000元以上3万元以下的罚款。情节严重的,由发证机关依法吊销《许可证》。

第三十六条 违反本办法第二十四条规定,由农业行政主管部门责令畜主限期对种公畜予以去势或者淘汰;不去势或者不淘汰的,强行对种公畜予以去势或者淘汰,并处以500元以下的罚款。

第三十七条 违反本办法第二十三条第(一)、(二)、(三)、(五)项,第二十六条规定的,由工商行政管理部门责令其限期改正,对所经营的种畜禽按商品畜禽处理,并可处以1000元以上2万元以下罚款;造成损害的,违法者应当依法予以赔偿。

第三十八条 违反本办法有关动物防疫、广告管理规定的,按照动物防疫、广告管理等法律、法规、规章予以处罚。

第三十九条 农业、工商等行政部门有下列行为之一的,由上级行政主管部门或者行政监察部门按照干部管理权限,对负有责任的主管领导和直接责任

人员给予行政或者纪律处分:

(一)未按照本办法规定的权限、条件、程序、期限核发《许可证》的;

(二)违反本办法规定实施行政处罚的;

(三)违反本办法第三十条规定,对移送的案件无法定事由不予处理的;

(四)未依法实施监督管理,造成本行政区域种畜禽生产经营秩序混乱,并产生不良后果的;

(五)有其他滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊行为的。

第七章 附 则

第四十条 《许可证》、《种畜禽合格证》的式样由省农业行政主管部门统一印制。证件的核发不得收取任何费用,所需经费列入财政预算。

第四十一条 本办法自2005年5月1日起施行。1993年6月30日浙江省人民政府发布的《浙江省种畜禽管理办法》(省政府令第34号)同时废止。


物业管理合同是服务合同不是委托合同

刘 颜

今年8月1日,深圳市布吉镇××花园热闹非凡,入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入,原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧,围观的业主和群众近千人。在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下,双方经过一上午的僵持,原管理处保安撤走,新管理公司接管。事情的原委要从1998年说起。
1998年10月该花园竣工,发展商成立了一家子公司进行物业管理,后该花园成立了业主委员会,双方于2001年2月18日签订了为期三年的《物业管理委托合同》,约定管理服务费多层住宅按0.60元/M2收取,带电梯的小高层1.45元/M2,商铺1.60元/M2。 按深圳市当时收费水平来讲是较低的。2002年2月28日管理处在花园内贴出通知,将管理服务费提高到多层住宅0.85元/M2,小高层2.10元/M2,商铺2.20元/M2。一石激起千层浪,业主纷纷反对。4月13日召开业主大会,罢免了业主委员会的全体成员。新的业主委员会成立后,7月份通过招标聘用了一家新的甲级资质物业管理公司。于是出现了本文前一幕。
事情并没有结束。7月18日,原物业公司就向深圳仲裁委员会提出仲裁申请,请求继续履行2001年2月18日签订的《物业管理委托合同》,支付管理费300万元。被申请人是业主委员会。本案进行了庭审,尚未裁决。双方争议的焦点就是:2001年2月18日签订的《物业管理委托合同》是服务合同,还是委托合同。
该合同虽然名称上使用了“委托”二字,内容上也包含了“委托”成分,确立了业主委员会将该花园委托给原物业公司管理的行为,但从实质上看并不是委托合同。
委托合同是《合同法》直接规定的十五种有名合同类型之一。《合同法》规定,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征:1、委托合同的标的是处理事务的行为,该行为既可以是法律行为(委托进行买卖、租赁等),也可以是具有经济意义的行为(清理财产、整理帐簿等),还可以是单纯的事实行为。2、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿,委托合同关系不可能建立。从而,当事人双方均享有任意终止权,可任意终止合同。这一点,使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。《合同法》第四百一十条就明确规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”3、委托合同是典型的提供劳务合同,受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务,因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的《委托代理合同》。4、委托合同当事人意见表示一致时,合同即告成立,无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成立的要件,是诺成合同、不要式合同。5、委托合同可以有偿,也可以无偿,依法律规定或当事人之间的约定来确定。
而物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。 物业管理的本质是“服务”,物业管理企业提供“服务”这种产品,业主或非业主使用人享受和使用“服务”,这种“服务”的形式是多样的,既包括有形的管理、修缮、服务,也包括无形的环境、气氛、形象,从而使物业发挥最大的使用和收益的功能,达到物业保值和增值的目的,改善人民群众的生活和工作环境。
物业管理产生与发展的理论基础是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式——建筑物区分所有权,又称“区分所有”,该制度自19世纪初至20世纪中叶,已为英美法系与大陆法系的各国民事立法所普遍确立,其渊源可谓久远。它是以现代科学技术进步所带来的房地产利用、使用方式以及人们生活方式的转变为内在动力的。迄今,建筑物区分所有权制度在促使人类最大限度地利用有限的土地资源,解决人类自身的居住、生活、生产等问题上发挥了重大功用。因此,构建在这种建筑物区分所有权制度上的物业管理合同有着两大特征:第一是作为物业管理合同主体的特殊性。本文侧重从业主委员会一方分析。业主,作为房屋的所有权人,在一个物业管理区域内全体业主组成业主大会,是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织,业主大会才有权选聘或解聘物业管理企业。业主委员会是业主大会的执行机构,与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。现行法律只要求业主委员会在成立后向主管部门备案,它没有资金、财产、组织机构、甚至办公场所(有的业主委员会有),无法取得法人或非法人社会团体资格,只能是“管理团体”,在法律地位上是民法通则中的“其他组织”。因此,物业管理合同的主体应该归属为“全体业主”。其次是作为物业管理合同标的和内容的特殊性。依据建筑物区分所有权理论,物业管理的实质是区分所有建筑物的管理,所管理的对象主要是区分所有建筑物,根据纵、横分割的方式不同通常有三种类型:纵割式、横割式和纵横(混合)分割式。同时,由于物业管理的特殊性,物业管理合同的标的还包括:物业管理区域内的公共秩序、环境、气氛、形象、业主作为集专有权人、共有权人、管理团体成员三重身份于一体的行为等等。因此,它与买卖合同标的有形性相区分。
由于物业管理合同的特殊性,结合二十年物业管理活动的理论与实践,本文认为物业管理合同与委托合同有如下区别:
一、 物业管理合同双方当事人不能随时随意解除合同,如果一方
要在合同期限内解除合同,必须依据合同的具体约定协商一致,或者由法院或仲裁机构裁决,特别是业主委员会一方,必须业主大会决议并取得特别授权。委托合同则由法律明文规定双方都具有随时解除合同的权利,并依据《合同法》第九十四条第(五)款:“法律规定的其他情形”的规定,将其解除合同的主张通知对方即可,无须征得对方的同意。在实践中,物业管理行业普遍认为,如果认为物业管理合同是委托合同,将给物业管理行业带来一种灾难。试想,业主委员会作为委托人只要对物业管理公司(直接的对象是“管理处”)的“信任”有所动摇,不问客观上是否有理由,可以随时、任意地行使解除权,将是什么后果?特别是现行法律规定业主委员会成员不少于5人即可,是不是可能造成少数几个人的“个人意志”极度膨胀,从而造成“权利滥用”?这样物业管理公司还有什么安全感可言?还可能对小区改造投入吗?势必造成物业管理企业短期行为。从根本上也会造成对全体业主利益得不到保障。
二、委托合同以处理委托人事务为目的。物业管理的管理服务并不是事务,
而是一种专业化、技术化的综合性有偿服务。特别是现代建筑新技术、机电等设备设施智能化、网络化的发展,物业管理向“服务集成商”的转变,作为业主、业主大会及业主委员会不可能亲自处理,或者没有能力处理。
三、《合同法》第三百九十九条明确规定“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的,应当经委托人同意。” 即受托人应对委托人尽忠实义务。第四百条和第四百零一条还规定了受托人的“亲自处理”和“报告”义务。物业管理是独立自主地开展物业管理服务活动,特别是物业管理经营化发展的趋势,企业的自主经营范围扩大,其活动不可能按照业主、业主大会及业主委员会的指示进行,业主、业主大会及业主委员会只有监督权,而没有指挥权,更不能干涉。
四、《合同法》第四百条规定“经委托人同意,受托人可以转委托。”而物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务另行委托,但不得将整项服务业务委托他人。《合同法》第四百零八条规定“委托人经受受托人同意,可以在受托人之外委托第三人处理委托事务。”同时,第四百零九条规定还可以两个以上的受托人共同处理委托事务。而一个物业管理区域的业主大会,应当委托一个物业管理企业实施物业管理。
五、受托人在委托合同范围内活动产生的法律后果概由委托人承担,受托人在办理委托事务中所得到的一切利益,包括金钱、物品、所得收益及权利等都应及时转交给委托人。而物业管理则不同,所得收益、违约责任、侵权责任都应由物业管理合同明确规定,双方当事人各自分别承担。
六、受托人以委托人的费用办理委托事务,法律规定委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用,委托人应当偿还该费用及其利息。受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。而现在通行的物业管理一般实行酬金制和包干制两种。酬金制按物业管理成本的8~15%提取,包干制按物业管理合同由业主或使用人按月交纳固定金额的物业管理服务费,如本文案例中的收取方式。
七、委托合同可以是有偿的,也可以是无偿的,公民之间基于亲友关系建立的委托合同,或者单纯是事实行为,大多数是无偿合同;物业管理合同必须是有偿的。
从上述分析可以看出,物业管理合同与委托合同有着明显的本质差别,两者在法律性质上是有区别的。


发表于《现代物业》2002年12月(总第6期)。