小议法制环境

陈平

在长期的基层司法实践工作中，我感悟很多，十多年与法律密不可分卧爬滚打的磨练，也脉诊了基层法治软肋症结之所在。完备而健全的法律规定只是法治基础，创制一个良好的法律执行机制，建立一个好的法制环境才是法律之根本。如何改善、营造一个好的法制环境？这么大的命题似乎不是一个人微言轻的法律工作者忧心的范围。但在平淡生活的瞬间，如果你看到没有背景的弱势一方卑屈坐在法庭上的身姿和无助的眼神；看到他们用粗糙的手笨拙翻看诉讼材料时那份对法律的敬重；发现基层政治不正常的正常潜规则现象，或许你就如我现在一样，有抒发感慨的冲动和欲望。我承认我对基层法制的消极看法不尽正确，写社会阴暗面的评说对还算公职人员的我影响在所难免。但总要有人对影响法制，甚至践踏法制的现象声撕力竭的呐喊一声，纵有触雷的爆裂也无所畏惧的勇气啊。
九十年代初期，笔者从部队到基层从事司法行政工作，我发现在司法办公室坐班的工作人员并没有多少法律理论，恐怕高中学历都没有。我就怀疑他们平时到底是怎么处理这么多纠纷的，我想通过处理一起案例来展示法律的运用，也让他们观摩一下、学点调处技巧。很快我就接手一夫妻吵架申请调处的纠纷，男的身着撕烂的衣服满脸怒气坐着一声不吭，女的披散着头发哭声不停，我和善地劝解女的不要伤心慢慢叙述原委，但双方似乎都不理会我对该纠纷的规范法律讲解，折腾一上午不但没有结果，反而办公室里哭闹更甚，正在我焦头烂额之际，我认为没有多少学识的同事要我退出调解，他走进办公室后拍着桌子大喝一声，哭闹声噶然而止，调解不到十分钟，这夫妻双方握着工作人员的手不停感谢，高高兴兴离开乡政府司法办公室。事后同事告诉我，这叫“拍桌子”调解法。其后我用该法调解民事纠纷屡试不爽。这个阶段人们习惯于服从行政管理，几乎没有多少法律意识，政府官员习惯于自己就是法律代表的自我定位。乡党委、政府领导在遇到“刁民”及难缠之事时，会立即召集司法办出动“镇压”，司法办的工作人员满脸严肃地在现场亮相，一言不发就能起到立竿见影的平息效果。我怎么也想不通这样的效果不是来源于法律，而是行政的威慑力，是对司法、公安职能模糊混同的错觉效应。
随着国家法制的不断完善，经济的高速发展，大量进城务工农民在实践中的觉醒，人们的法律意识逐渐增强。国家倡导依法治国，政府必须依法行政。但公平而严实的法律规定与局部利益、官本位的矛盾和冲突依然存在，人们仍然不崇尚法律的权威，认为法律是公平的，而执法之人仍操生杀予夺法外大权。笔者在湖南某少数民族县法律服务从业实践中感受很深，记得有一起离婚案件，法院开庭后主审法官处置不妥，致原、被告双双丢弃需监护照顾的婚生小孩在法庭而一走了之，代理一方的某法律工作者用尽可以联络委托人的方式都没有得到回音。法院领导为此大发雷霆，分管民审的副院长带领民事审判庭室领导到到该法律工作者就业的机构兴师问罪，主观推定该行为系由代理的法律工作者所致，某一资深法官厉声呵斥：“要停止所有法律工作者在本法院的一切代理行为”其官本位意识、法官特权思想在这句话中已经体现的淋漓尽致。
笔者在接办诉案过程中感受颇深的还有，如果委托人是国家公务人员、特别是领导级别公务员的家人、亲戚或朋友，他们通常在与我们沟通交流中，首先考虑的是通过关系，如请客、找其领导打招呼等方式把承办法官摆平，或者直接找法院领导过问，而不会过多考虑法律操作，这是不是办理诉讼案件的关键所在？我想，用这个方法有用无用抛开一边，我就想说作为国家公务人员遇到由法院处理的纠纷，首先用的处置方法是走关系，证明他们是不太相信法律的，其内心对法律的信仰是很弱的；或者他们认为此法是最好的解决问题的方法。要是这样的领导调到法院工作，那他们这固有的想法会改变吗？我想只不过“行”改为“受”而已。有很多非常简单的案件诉到法院后，有背景的人打了招呼或有份量的人过问了，这个案件要么“冷处理”搁置不判；要么判决结果并不符合法律规定。当然，我这里还要阐明的是，法院有很多身负正义感、有同情心、有抱负、非常公正的法官，他们在处理案件时遇到领导干预的情形，内心也是痛苦的，既不能向当事人说明，又要遭当事人白眼。
笔者认为法制环境的好坏，取决于党政领导、执法者对法律的信仰程度，对法律的遵守程度，单纯一味追求要老百姓守法是空洞而苍白的要求。乡镇级别的领导应该是普法的重点，笔者曾代理一起山林权属争议纠纷，受理调处机关是镇人民政府，在出席镇政府组织的调处会议时，我们出示了代理公函、委托授权等法律手续后履行代理职责，出席调处会的村党支部书记马上对一方出现代理人的情况提出质疑，其意为：
1、请律师、法律工作者代理山林纠纷处理要浪费很多金钱，花钱不值得，案子还不是要镇政府处理，能不能请代理人退出并把收的钱退出来；
2、对方请代理人没有通过组织同意，也没有告诉对方，搞突然袭击是不行的；
3、请镇领导裁定是否允许代理人出席调处会议。
镇政府分管农、林、水的副镇长答复：“代理人是可以出席会议的，依法办事嘛，但必须与政府保持一致，否则出现问题要由代理人负责”。我们沿袭行政规矩向镇领导汇报式的解说，我们根据法律规定依法履行代理职责等等。但其后加入调处阵容的镇领导发话了，说：“你们知道中央减轻农民负担的决定吗？收农民的钱打官司不觉得有愧吗？你们知道我们这里的特殊情况吗？由你们参与调解会一定会出乱子的，镇政府的意图就很难实现”。法律在这里有多大的权威？领导习惯于用党的政策办事。最后，笔者还是建议该案镇政府无权做出改变的处理决定，应报请县人民政府处理。因为一方持有县人民政府核发的《林权证》，另一方空口无凭，但镇政府几乎是强行要代理人做工作，让持“证”的一方割地赔款。在这里不是以法律、而是以镇政府为准则的，这起争议至本文发稿前镇政府仍搁置未决，亦未报送上级政府处理。
很多老百姓为什么惯用集体上访来解决问题？近年来，企业破产、改制，工人下岗引起集体上访事件不断，哪怕是开矿死个人也要抬到政府以寻求获得满意的解决。我想，简要剖析其根源无非是法律环境没有得到净化。1、官僚：对上门寻求解决问题的群众轻视、冷漠；2、腐败：有腐败就必然出现不公，依靠领导处理、法律救济无法解决问题时，逼出用野蛮的上访方式以求解决；3、上访者一堵政府大门，很多问题通常会很快解决，甚至很难见到的领导也会出面与其对话，解决问题的效率非常高，这是人们反复使用此举解决问题的又一原因；4、敏感问题法院不受理，使得告状无门；5、为取得一方平安的政绩，地方党、政怕有群访事件，有些在上访无理的情况下，政府也作出让步以求平息，施用上访方式而不是法律途径寻求问题的解决，是法的悲哀。
好的法制环境的铸就，应该体现在执法者一点一滴的行为中产生。特权车闯红灯如入无人之境，交警熟视无睹；违章车被扣有关系当场放行，没有关系扣车、罚款，态度不好拘留“专政”；有特殊“警民”关系的娱乐店里，妖艳露点的“妹妹”用花枝招展的身姿、杏红小口甜美的微笑招客进行“肉欲交易”。没有关系的经营店铺，三天二头被查，查的你宾馆无人敢住，招待所无人敢歇；为搞活地方经济，最大化地方政绩，招商引资的企业享受特权，劳动、工商、税务、安全等部门进现场执法，必须持县委有关机关批准使得进入；上级领导到基层视察、调研，下面即用恶劣造假蒙骗以博取政绩，如前国务院朱总理到安徽南陵县调研考察，南陵官员竭尽造假之能的事例。凡此种种，处于社会低层、没有背景的大多数普通群众心里得不到平衡，必然滋生违法、犯罪以对抗社会的不公，必然对法律丧失信心。我想，国家“五五”普法已经开始，要求所有国家公务员必须通过普法考试的规定是很英明的，可惜这个考试没有体现真正的成绩，只是个走过场的做秀而已。真正实现依法治国、依法行政，全民崇尚法律，当官的不唯上、只唯法、只唯实，那才是我们民族法制的春天。
我们期待春意盎然的法制明天
（作者：湖南省靖州苗族侗族自治县司法局：陈平） （转载靖州司法行政网）

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市人民政府令
　（第４９号）



　　《沈阳市房地产开发经营管理办法》，业经市政府第八次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　慕绥新
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二０００年六月十六日


　　　　　　　　　　　沈阳市房地产开发经营管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了加强对房地产开发的管理，促进和保障房地产业的健康发展，依据《中华人民共和国房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》，结合我市实际情况，制定本办法。


　　第二条　在本市行政区域国有土地范围内从事房地产开发、房地产经营、实施房地产管理，应遵守本办法。


　　第三条　房地产开发应按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。


　　第四条　市城乡建设委员会是本市房地产开发的行政主管部门（以下称市房地产开发主管部门），负责本市房地产开发经营监督管理工作。
　　市有关部门，依照政府规定的职责，负责与之相应的房地产开发监督管理工作。

第二章　房地产开发企业





　　第五条　房地产开发企业包括房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业、房地产开发项目企业。
　　房地产开发专营企业是指以房地产开发经营为主的企业；房地产开发兼营企业是指以其他经营为主，兼营房地产开发经营业务的企业；房地产开发项目企业是指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。


　　第六条　设立房地产开发企业，除应符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应具备下列条件：
　　（一）有８００万元以上的注册资本，流动资金不低于５００万元；
　　（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员和统计人员；
　　（三）有建筑面积在３００平方米以上的固定办公经营场所。


　　第七条　房地产开发企业应依据《中华人民共和国公司法》登记申办为有限责任公司、股份有限责任公司或国有独资公司。外商投资设立房地产开发企业的，除应符合本办法第六条的规定外，还应依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。


　　第八条　设立房地产开发企业，应向市房地产开发主管部门申请资质初审，并向市工商管理部门申请登记。市房地产开发主管部门应在接到申请之日起１５日内办理资质初审；市工商管理部门对符合本办法第六条规定的，在接到市房地产开发主管部门初审意见之日起３０日内予以登记。不符合条件不予登记的，应说明理由。


　　第九条　房地产开发企业应自领取营业执照之日起１５日内，持下列文件到市房地产开发主管部门注册备案；
　　（一）营业执照复印件；
　　（二）企业章程；
　　（三）验资证明；
　　（四）企业法定代表人的身份证明；
　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
　　（六）固定办公经营场所证明。


　　第十条　经上级建设行政主管部门批准的房地产开发企业和外埠来沈的房地产开发企业，在本市从事房地产开发经营活动时，均应到市房地产开发主管部门注册备案。
　　凡未取得房地产开发资格的项目单位，均须经市房地产开发主管部门依照有关规定审查批准，并到市工商管理部门申请登记为房地产开发项目公司后，方可从事房地产开发项目的开发建设工作。房地产开发项目完成后，房地产开发项目公司应予以注销。房地产开发项目公司申请确定资质等级的，由市房地产开发主管部门对其开发业绩进行考核，符合条件的，批准资质等级，核发《房地产开发企业资质等经证书》。


　　第十一条　房地产开发企业应按照有关规定接受资质年度检查。并定期向市房地产开发主管部门和市统计部门报送统计资料及有关资料。

第三章　房地产开发项目





　　第十二条　房地产开发项目，应符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应坚持新区建设与旧区改造相结合的原则，注重基础设施开发，提高城市的规划设计质量，增加和丰富城市绿地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产和优秀近、现代建筑。


　　第十三条　土地使用权在招标、拍卖、协议、划拨前，市规划土地管理部门和市房地产开发主管部门应对下列事项提出书面意见，作为依据之一：
　　（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
　　（二）城市规划设计条件；
　　（三）基础设施和公共设施的建设要求；
　　（四）基础设施建成后的产权界定；
　　（五）项目拆迁补偿、安置形式。


　　第十四条　城市规划区内集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。


　　第十五条　房地产开发项目实行资本金制度，资本金不得低于项目总投资的３０％。


　　第十六条　转让房地产开发项目，转让人和受让人应签订转让合同，向市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续，转让地上有建筑物的房地产开发项目，应到市房产管理部门办理登记手续。并到市房地产开发主管部门备案。更换项目批准文件。
　　未完成拆迁安置任务的房地产开发项目不得转让。

第四章　房地产开发建设





　　第十七条　房地产开发企业应按照限时制度的规定，按时完成房地产开发项目。对停缓建项目，可延长竣工时限，但延长时限最多不得超过一年。在延长时限内仍未竣工的，由市房地产开发主管部门收回该项目建设权，重新组织招标、拍卖；对闲置土地项目，由市土地管理部门拟订闲置土地的处置方案，经原批准用地的人民政府批准后组织实施。


　　第十八条　房地产开发公司资质和施工企业资质与开发项目等级必须相对应。
　　房地产开发企业应将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，每季度末报送市房地产开发主管部门审核。


　　第十九条　房地产开发建设应根据项目的性质和规划设计要求，通过招标投标方式，优选勘察、设计、施工、监理单位，并签订合同。


　　第二十条　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请。市房地产开发主管部门自收到申请之日起３０日内，组织有关部门，依照有关规定进行验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第五章　房地产开发经营





　　第二十一条　房地产开发企业申请商品房销（预）售，应提供下列文件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）营业执照和资质等级证书；
　　（五）工程施工合同；
　　（六）预售商品房分层平面图；
　　（七）商品房预售方案。


　　第二十二条　房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应按照质量保证的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应承担赔偿责任。


　　第二十三条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构不合格的，购买人有权退房；如对购买人造成损失的，房地产开发企业应承担赔偿责任。


　　第二十四条　预售商品房的购买人应自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第六章　法律责任





　　第二十五条　违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营活动的，由市工商行政管理部门没收违法所得，并处以违法所得５倍以下的罚款。


　　第二十六条　违反本办法规定，未取得房地产开发资格或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由市房地产开发主管部门责令限期整改，并处以５万以上１０万元以下的罚款；逾期不改正的，由市工商管理部门吊销营业执照。


　　第二十七条　房地产开发企业有下列行为之一的，由市房地产开发主管部门和其他有关部门给予警告、限期整改、停止或取消项目开发建设权、拍卖资产、降低直至取消资质等级，并处以５０００元以上３万元以下的罚款；
　　（一）申请资质等级初审时隐瞒事实情况、弄虚作假的；
　　（二）未按规定办理变更或注销手续的；
　　（三）伪造、涂改、出租、出借、转让《房地产开发企业资质等级证书》的；
　　（四）未如实填写或者未按规定时间交验《房地产开发项目手册》的；
　　（五）瞒报或未按规定报送统计报表的；
　　（六）未按规定进行资质年检的；
　　（七）未按规定向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的；
　　（八）未按规定办理有关开发建设手续而擅自开发建设的；
　　（九）无故拖期回迁超过半年以上的；
　　（十）住宅小区、组团按规定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未达到综合验收标准的，交付使用后一年未完成配套建设也不采取任何措施的。


　　第二十八条　违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，处以１０万元以上３０万元以下的罚款。验收不合格的，依照本办法第二十九条规定处理。


　　第二十九条　违反本办法规定，将不合格的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期返修，并处以房屋总造价２％的罚款；情节严重的，由市工商管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第三十条　违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由市房地产开发主管部门取消其开发项目建设权，市土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以违法所得５倍以下的罚款。


　　第三十一条　违反本办法规定，擅自预售商品房的，由市房产管理部门，责令停止违法行为，没收违法所得，可并处已收取的预付款１％以下的罚款。


　　第三十二条　国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。


　　第三十三条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章　附则




　　第三十四条　本办法执行中的具体问题由市城乡建设委员会负责解释。


　　第三十五条　本办法自发布之日起施行。