楼盘装“壳”的法律问题

浦增平



笔者近期参与二宗用楼盘装“壳”的上市公司收购兼并案，因尚未完成披露义务，暂不公开公司名称。但实施上述收购过程中涉及的法律问题，有必要进行探讨。

Ａ公司出价人民币约1.4亿元，通过国家股转让的方式成为Ｂ上市公司的大股东，并完成事实上的控股行为。由于Ａ公司系房地产开发公司，有大批在建和竣工的楼盘，希望扩大融资途径筹资，并计划收购上市公司后将上述楼盘注入该公司。Ｂ上市公司的经营者则希望通过股权转让，承接Ａ公司在建的大量工程，并盘活资产。二者协议转让对双方均有利，并可使该公司利润大增,并保持持续发展。为此吸引不少证券商投资银行部的人士积极参与，并解决相当融资额度。另一宗Ｃ是上市公司，Ｃ公司在经营上连续二年亏损不能取得配股权利，希望资产重组，并调整结构，出价人民币二亿元欲收购Ｄ公司，Ｄ公司是房地产公司，在建项目因资金短缺而无法竣工,但在建项目许估价为四亿元人民币。Ｃ公司打算向银行贷款，并用Ｄ公司的房产项目抵押，同时将收购的楼盘装进“壳子”，并将公司不良资产剥离，调整产业结构。当然，收购款并非一次支付。

上述二宗楼盘装“壳”收购案中，在融资问题上就遇到不同的法律问题。前一宗收购案对双方公司都是一次发展机会，并且完成收购后使公司每股税后利润快速提高，对配股方案实践十分有利，投资银行十分乐意承接这种配股，并希望在财务顾问上长期合作。所以积极帮助融资。其次转让后的股权可以质押，融资也有保障，法律障碍容易解决。后一宗收购由于需要Ｄ公司先用楼盘抵押设定担保，Ｃ公司才能从银行贷到资金，再由Ｃ公司向Ｄ公司支付收购款项，所以在法律上障碍很大。为此，笔者提出由Ｃ公司大股东由其股权反担保质押，一旦发生违约，Ｃ公司可以通过合法途径成为Ｃ公司大股东，将自己风险转为机会，但在操作上法律难度很大，涉及股权登记质押，委托手续等等。

其次，虽然楼盘以资产或在建项目装“壳”，在资产评估上膨胀性较大，但在产权确认和债权债务清理上法律问题较多。有些楼盘已经作过抵押，或作过其他方式担保，债务和可能承担的法律责任较大。因前几年国内房地产市场抵押担保不尽完善，有些抵押担保在产证资料上不能反映。即使目前小额贷款的担保在产证上也不反映。同样，不少在建项目因地价未能付清，或转让费用
未能补足等等，土地产证所有人不明确或有异议等等。这些楼盘在完成收购以后要装“壳”，法律障碍很大，说不好就背上一大包袱，或审批部门不予批准。

再次，楼盘装“壳”在评估上有较大水份，不少开发商将房价定得很高，经过房地产市场低迷以后，市场价格远不能收受，这批被套楼盘资金成本将随着楼盘难以售出增加。同样，在建工程在分段结算上余地很大，可以将利润高的部分先结算做进上市公司财务报表，也可反之而行。这样，用楼盘装“壳”也将会带来较多的法律问题，如上市公司报表不实，误导市场，并可能引起公司股票大幅波动等等。

由此可见，近期收购兼并浪潮中，用楼盘装“壳”涉及的法律问题较多，不仅对商务行为的当事人，对上市公司的资产重组，对证券市场的股民，均产生一定影响，同时对承办律师来说，机会与挑战并存。

（作者系上海市泛亚律师事务所主任）


福建省厦门市人民政府


厦门市聘用外来机动车驾驶员管理规定
厦门市人民政府


(根据2001年1月21日发布的厦门市人民政府令第97号将本文废止)


第一条 为了规范对外来机动车驾驶员的聘用管理，引导和方便外来驾驶员的劳动就业，维护交通安全和社会秩序，根据有关法规和其他规定，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条 外来机动车驾驶员（以下简称外来驾驶员）指不具有本市常住户口，持有机动车驾驶证，驾驶本市机动车辆的人员。
第三条 对外来驾驶员的管理采取总量控制、相对稳定的方针，实行谁聘用、谁负责的原则。
第四条 聘用外来驾驶员应由厦门市外来机动车驾驶员介绍所（以下简称介绍所）推荐。
第五条 介绍所应接受厦门市劳动行政主管部门的行业管理。其申办及其开办条件，应符合《厦门市职业介绍机构管理规定》的要求。
第六条 介绍所的服务项目为：
（一）发布外来驾驶员供求的劳务信息；
（二）为外来驾驶员和聘用单位进行需求登记；
（三）对已办理需求登记的外来驾驶员的驾驶证进行甄别；
（四）组织已办理需求登记的外来驾驶员参加市公安交通管理部门规定的场地、道路考核；
（五）为已办理需求登记的外来驾驶员和聘用单位提供信息咨询、进行就业指导、职业介绍；
（六）指导、协助外来驾驶员和聘用单位办理用工等有关手续；
（七）对已聘用的双方追踪服务，将其聘用状况记录在案作为变更聘用、续聘的依据。
第七条 介绍所可收取中介服务费，其收费项目和标准按市物价、财政部门的规定执行。
第八条 应聘的外来驾驶员应持厦门市外来人员就业证、身份证、暂住证、机动车驾驶证到介绍所登记。
聘用单位（或个人）根据介绍所的推荐，与受聘的外来驾驶员（以下简称受聘人）签订劳动合同，明确双方的权利和义务。
第九条 聘用单位（或个人）必须持劳动合同、介绍所的推荐书，与市公安交警支队签订交通安全责任书。
第十条 受聘人应办理驾驶证副证的签章手续后，方可驾驶本市车辆。
受聘驾驶本市出租汽车（含大、中、小巴士）的外来驾驶员，应参加市交通运输管理处和市公安交警支队联合组织的培训，持有其共同签章的“服务证”，方可营运。
第十一条 受聘人应持交通安全责任书到属地交警大队办理安全学习卡，参加属地安全片区的学习。
第十二条 属驻厦办事机构或在厦施工单位在职驾驶员，不须办理本规定第四条、第八条、第九条和第十条第一款规定的手续，但必须参加属地安全片区学习。
第十三条 聘用期内变更聘用合同的，或聘用期满需延期聘用的，受聘人须持厦门市外来人员就业证、劳动合同、安全责任书，到市交警支队办理变更签章手续或续聘签章手续。
第十四条 聘用单位（或个人）须向属地交警大队缴纳外来机动车驾驶员管理费，管理费不得转嫁给外来驾驶员。其收费标准按物价、财政部门审定的标准执行。
管理费应专户存储，专款专用，解决外来机动车驾驶员安全学习的学杂费、材料费、宣传费等各项费用开支。
第十五条 受聘人只能驾驶聘用单位（或个人）的车辆。聘用单位（或个人）应对受聘人进行经常性的安全教育。在聘用期内发生交通事故的，必须主动协助公安交通管理部门做好善后处理。
第十六条 发生交通事故，受聘人逃逸或故意破坏、伪造现场、毁灭证据，使交通事故责任无法认定的，受聘人应当负交通事故全部责任。
第十七条 负有交通事故责任的受聘人，对交通事故造成的损失，应当承担赔偿责任。受聘人无力赔偿或逃逸的，聘用单位（或个人）应负责垫付。但是，受聘人在执行聘用单位（或个人）交办的任务时发生交通事故，负有交通事故责任的，由聘用单位（或个人）承担赔偿责任；聘用
单位（或个人）在赔偿损失后，可以向受聘人追偿部分或全部费用。
受聘人违反《厦门市客运出租小汽车管理办法》有关规定而逃逸的，由聘用单位（或个人）承担经济责任。
第十八条 受聘人不按规定办理聘用、变更、续聘签章手续的，公安交通管理部门可暂扣其机动车行驶证、驾驶证副证，责令其改正。
第十九条 发生交通事故后，受聘人逃逸、破坏或伪造现场、毁灭证据、隐瞒交通事故真相、嫁祸他人或有其他恶劣行为，公安交通管理部门可暂扣其机动车辆和行驶证，并依法处以罚款、扣留、吊销其机动车驾驶证。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十条 对受聘人的道路交通违章行为的处罚，适用厦门市公安局《关于对违章的机动车驾驶员实行〈道路交通违章处罚通知单〉的规定》。
第二十一条 受聘人违反治安管理规定或严重违章，屡教不改的，或参加安全片区学习缺席达三分之一时间的，市公安交警支队可取消其在本市的受聘资格。
第二十二条 聘用单位（或个人）违反本规定，公安交通管理部门可责令其改正；对管理混乱、受聘人责任事故多发的单位，市公安交警支队可停止其聘用外来驾驶员的资格。
第二十三条 对模范遵守交通法规、见义勇为、助人为乐等表现良好、事迹突出的外来驾驶员，由市公安交警支队等部门予以鼓励和表彰。
第二十四条 本规定由市公安局组织实施。
第二十五条 本规定由厦门市法制局负责解释。
第二十六条 本规定自一九九五年六月一日起施行。



1995年5月8日