商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


　　一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

　　《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
　　2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

　　现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
　　《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
　　2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。

　　《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
　　建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
　　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”

　　因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

　　另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


　　二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

　　《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

　　比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
　　《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。

　　那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
建设部


关于认真抓好“中国工程建设和建筑业信息网”建设若干问题的通知





建建函[2000]279号

各省、自治区、直辖市建委（建设厅）,计划单列市建委(建设局)：

　　为贯彻实施《中华人民共和国招标投标法》，促进建立公平竞争、规范运行的建筑市场秩序，建设部组建的“中国工程建设和建筑业信息网”（简称“中国工程信息网”）经过近一年的筹备，已于8月3日开通，开始试运行。该网站的国际域名为www.cecain.com，国内域名为www.cein.gov.cn。

　　北京、天津、河北、江苏、四川、甘肃、云南、湖北、吉林和沈阳、武汉、厦门、郑州、青岛、威海等省市高度重视这项工作，已实现与“中国工程信息网”的联网或已按要求实现了有关数据的上传。其他一些省市也在抓紧进行联网工作。但是，还有部分省市对于工程信息网络建设的重要性认识不足，未能按照要求上传招标公告等信息，或是上传的信息不及时，影响了整个网络的正常运行。为了使“中国工程信息网”尽快地全面建成并正常运行，现就有关事项通知如下：

　　一、各级建设行政主管部门都要高度重视联网工作，加强领导，提高认识，层层建立责任制，狠抓工作的落实。

　　“中国工程信息网”是政府上网工程的重要组成部分，是贯彻实施《中华人民共和国招标投标法》的重要措施，也是为工程建设的各方主体提供信息服务，推动建立公开、公正、公平竞争的建筑市场秩序，提高工程建设管理水平的有效手段。各级建设行政主管部门都要认真抓好联网工作，明确机构和专人负责，落实责任制。省、自治区、直辖市建委（建设厅）要做好组织工作，指导和督促所辖各市(地、州、盟)积极创造条件，抓紧建立建设工程交易中心的计算机管理系统，尽快实现与“中国工程信息网”的联网，并请于9月10日前将联网的计划安排和负责这项工作的机构、人员情况报建设部建筑管理司。

　　二、各级建设行政主管部门应当按照联网的要求，及时、准确地上传有关信息，保证信息的时效性。

　　工程信息的公开，是建立统一开放、竞争有序建筑市场的重要前提。各级建设行政主管部门都要制订严格的信息上传制度，保证上传信息的准确性、时效性；特别是依法必须实行公开招标工程的招标公告，应该在当地予以发布的同日上传。

　　各地负责上传的信息详见附件一，联网的方式和步骤见附件二。

　　三、各地建立地方网站应当从实际出发,量力而行，不要搞盲目建设或重复建设。

　　各地创建地方工程信息网站，应当根据实际需要和财力可能而定，凡不具备条件的，不要盲目建立。确需建立地方工程信息网站的，可以同中国电信通信公司邮电数据网络集成开发中心签订有关协议，由（中国电信）数据局办理相关手续，向地方电信局申请DDN专线，并将签订的协议送建设部信息中心备案。中国电信通信公司邮电数据网络集成开发中心的联系电话：010-62017020，13501360684；联系人：阮颖。

　　“中国工程信息网”正处于试运行阶段，各地在联网和使用过程中有何问题、要求和建议，请及时与建设部信息中心信息部联系，联系电话：010-68394198、68394941；E-mail：xxb@mail.cin.gov.cn。

　　附件：一、首批上网省市名单

　　二、各地与“中国工程信息网”联网的方式和步骤；

　　三、首批上网省市名单。

中华人民共和国建设部

二○○○年八月二十五日

　　抄送：各省、自治区、直辖市、计划单列市建设工程招标投标管理办公室、建设工程交易中心。

附件一：

各地负责上传的信息目录

　　一、公开招标工程信息

　　1、公开招标工程信息。内容包括：工程登记编号、工程名称、建设单位、工程地点、工程规模、招标方式、对投标单位的资质要求，发放招标文件的时间和地点，详细信息介绍。

　　2、中标结果信息。内容包括：工程登记编号、工程名称、建设单位、中标单位、中标单位资质等级、项目经理姓名、中标日期、中标价（万元）、中标工期（天）。

　　二、地方性法规、规章和规范性文件。内容包括：标题、颁布部门、颁布日期、实施日期、文号和正文。企业信息。按照谁审批、谁录入、谁上传的原则，将按照审批权限由地方负责审批的勘察设计、施工、监理、造价咨询、招标代理等单位的信息上传。内容包括：企业名称、经济性质、资质等级、资质证书编号、成立时间、主管部门、主营资质、兼营资质、注册资金详细地址、邮政编码、联系电话、传真号码、法定代表人。

　　三、专业人才信息。按照谁审批（或注册）、谁录入、谁上传的原则，将按照审批（或注册）权限由地方负责审批（或注册）的有关注册师和项目经理的信息上传。内容包括：姓名、性别、出生年月、工作单位、资格等级、资格证书号、证书有效期、学历、毕业学校、从事专业、代表工程、个人简历。

　　四、建筑材料价格信息。

附件二：

各地与“中国工程信息网”联网的方式和步骤

　　各地在与“中国工程信息网”联网和首批信息数据上传之前，应当先与建设部信息中心联系，取得用户名和密码。

　　一、已建立建设工程交易中心计算机管理系统或地方网站的单位，在首次信息数据上传时，需要先拨号上网，在浏览器的“地址”栏中键入ftp://data.cein.gov.cn（建设部信息中心服务器)，然后以用户名（xxb）、密码（xxb）登录，将“数据库自动上传软件下载”目录下的文件（dbftp.exe,vbs5.d11,Readme.txt）下载到本地数据库服务器的任一目录下，vbs.d11是数据库自动上传软件的支持文件，readme.txt是每次信息数据上传时，只要连通网络，运行dbtp.exe程序，按照软件的使用说明操作即可完成。

　　二、对于尚未建立建设工程交易中心计算机管理系统或地方网站的单位，在首次信息数据上传时，也同样需要先拨号上网，在浏览器“地址”栏中键入ftp://data.cein.gov.cn(建设部信息中心服务器)，然后以用户名（xxb）、密码（xxb）登录，但应将“数据库上传录入软件下载”目录下的文件（Autodata.zip、readme.txt)下载到本地用于信息数据上传的计算机任一目录下，解压后按照缺省的方式安装，即在c:\Ztbgl路径下生成一个可执行程序(datasend.exe)，该程序在信息数据录入时，无须上网；在信息数据上传时，则应先拨号上网，按照readme.txt中的使用说明操作。

附件三：

首批上网省市名单

　　一、北京市

　　二、天津市

　　三、上海市浦东区

　　四、重庆市

　　五、河北省:(有省级数据)

　　1、石家庄市；2、唐山市；3、秦皇岛市；4、邯郸市；5、邢台市；6、保定市；7、张家口市；8、承德市；9、沧州市；10、廊坊市；11、衡水市。

　　六、山西省:(无省级数据)

　　1、长治市；2、大同市。

　　七、内蒙古自治区：(无省级数据)

　　1、呼和浩特市。

　　八、辽宁省：(有省级数据)

　　1、沈阳市；2、大连市；3、丹东市；4、辽阳市。

　　九、吉林省：(无省级数据)

　　1、四平市。

　　十、江苏省：(有省级数据)

　　1、南京市；2、无锡市；3、镇江市；4、苏州市；5、南通市；6、扬州市；7、盐城市；8、徐州市；9、淮阴市；10、连云港市；11、常州市；12、常熟市；13、张家港市；14、泰州市。

　　十一、浙江省：(无省级数据)

　　1、杭州市；2、宁波市；3、绍兴市。

　　十二、福建省：(无省级数据)

　　1、厦门市；2、漳州市。

　　十三、江西省：(无省级数据)

　　1、南昌市。

　　十四、山东省：(无省级数据)

　　1、济南市；2、青岛市；3、烟台市；4、威海市；5、临沂市。

　　十五、河南省：(无省级数据)

　　1、郑州市。

　　十六、湖北省：(有省级数据)

　　1、武汉市；2、襄樊市；3、鄂州市；4、孝感市；5、黄石市；6、咸宁市；7、江陵市；8、沙市；9、宜昌市。

　　十七、广东省：(无省级数据)

　　1、广州市；2梅州市；3、东莞市。

　　十八、四川省：(有省级数据)

　　1、成都市；2、涪陵市；3、自贡市；4、绵阳市；5、泸州市；6、宜宾市；7、德阳市。

　　十九、云南省：(有省级数据)

　　1、昆明市；2、玉溪市。

　　二十、甘肃省：(有省级数据)

　　二十一、宁夏回族自治区：(无省级数据)

　　1、银川市。

　　二十二、青海省：(无省级数据)

　　1、西宁市。